鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	長方形	西16m区道、東10m、南7.4m、三方路		商業高度地区3種24m (100,400)
b	ＯＳＹ（公）０２ -402	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西48m都道、東52m、南5.8m、三方路		商業 (100,700)
c	ＨＴＲ（公）０２ -103	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北22.1m区道、西15m、東5.4m、南4m、四方路		２住居 (70,393)
d	ＦＪＮ（公）０２ -403	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m都道、南西8.6m、角地		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,478,972	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,372,130	100 [ 97.0]	7,600,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,600,000
b	(　 8,527,394) 7,172,832	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	7,368,455	100 [ 103.8]	7,098,704		7,100,000
c	(　 6,844,315) 6,692,523	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	7,329,274	100 [ 94.9]	7,723,155		7,720,000
d	(　 7,771,550) 7,065,045	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,623,520	100 [ 104.8]	7,274,351		7,270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,500,000 円／㎡]

港 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	904,931,406	199,071,019	705,860,387	248,913,000	456,947,387	（　0.9340） 426,788,859	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	14,226,295,300 円　　　　（　 6,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,396.20	Ｓ9	12,184.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	2,208 ㎡	53.6 m x 44.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所、９階居宅（３ＬＤＫ　８０㎡程度）と想定

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,836.80	26.4	485.10	6,650	3,225,915	12.0	38,710,980
							0.0	0
2～ 8	事務所	1,385.90	81.5	1,129.20	8,050	9,090,060	10.0	90,900,600
							0.0	0
9～ 9	居宅	646.20	76.4	493.60	3,700	1,826,320	2.0	3,652,640
							1.0	1,826,320
～

～

計		12,184.30	72.9	8,883.10		68,682,655		678,667,820
								1,826,320

⑨年額支払賃料	68,682,655 円　×　12ヶ月　＝　 824,191,860 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 96,790,258 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 17,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	920,982,118 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 17,280,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 40,295,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	897,966,833 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	678,667,820 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,515,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,826,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 449,362 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	904,931,406 円　　　　（　 409,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０２　　　　-33	6,826 ( 6,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	8,069	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,117 円/㎡　月額支払賃料（　 8,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０２賃貸　　　　-52	7,485 ( 7,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	8,574
c	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-24	6,957 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	7,888

港 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,170,000 円	4,390,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	106,023,619 円	938,262,118　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,782,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 37,315,000 円	4,390,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,390,000 円	4,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,390,000 円	4,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 199,071,019 円　（　　　　　　 90,159 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,390,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	248,913,000 円（　　　　　 112,732 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	904,931,406 円
②総費用	199,071,019 円
③純収益　①－②	705,860,387 円
④建物等に帰属する純収益	248,913,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	456,947,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	426,788,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,226,295,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
港 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-21

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　服部　毅

印

TEL.

鑑定評価額

15,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区虎ノ門４丁目１７番１２｢虎ノ門４－１－１７｣				②地積　(㎡)	2,208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1.2:1	事務所、店舗兼共同住宅Ｓ12F2B	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西12m区道	水道、ガス、下水	神谷町 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

住宅等の付置のある事務所、店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

神谷町駅北西方

200m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では大規模再開発事業も進行中であり、今後地域全体の一層の発展が期待されるとともに、近隣地域におい
ても活性化が期待される。

(3)最有効使用の判定

事務所、店舗兼共同住宅

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,640,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に港区を中心とする都心区の大規模事務所ビルや店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要
者層は、豊富な資金力を有する不動産投資ファンド、大手不動産業者等が中心である。近隣では大規模複合ビルが開発
中で、さらに周辺では大規模な市街地再開発事業も進行中である。周辺における土地取引は規模が様々であるが、標準
的規模における中心価格帯は１５０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を基礎として求めた実証的な価格であり、収益価格は不動産賃貸事業
の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。いずれの試算価格も主たる需要者である不動産投資ファンド等が取
引にあたり重視する価格であり、説得力を有するものである。両価格の試算内容を再吟味した結果精度は確保されてい
るので、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 10,700,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[ 97.0]

100
[164.6]

[100.0]
100

7,020,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向。一部の金融機関に
は慎重な姿勢も見られるが、全体的には低利
融資が継続。不動産投資需要は底堅い。

近隣で大規模ビル開発による機能更新が進み
、取得需要は旺盛で、地域が活性化している
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +45.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

港 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＳＹ（公）０２ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東12m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＨＴＲ（公）０２ -125	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、北東14.9m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	ＯＳＹ（公）０２ -406	港区		建付地	（　）	不整形	北西35.8m国道、北東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＯＳＹ（公）０２ -402	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西48m都道、東52m、南5.8m、三方路		商業 (100,700)
e	ＦＪＮ（公）０２ -403	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m都道、南西8.6m、角地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 8,189,657) 7,404,920	100 [ 100.0]	[ 117.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	8,878,348	100 [ 100.0]	8,878,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	8,880,000
b	(　 10,983,876) 9,975,273	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	11,202,999	100 [ 152.4]	7,351,049		7,350,000
c	(　 ) 6,881,065	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	8,129,068	100 [ 114.5]	7,099,623		7,100,000
d	(　 8,527,394) 7,172,832	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	7,368,455	100 [ 129.7]	5,681,153		5,680,000
e	(　 7,771,550) 7,065,045	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,623,520	100 [ 131.0]	5,819,481		5,820,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,300,000 円／㎡]

港 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	952,323,596	214,967,093	737,356,503	263,088,000	474,268,503	（　0.9270） 439,646,902	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	14,654,896,733 円　　　　（　 6,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅	1,396.20	Ｓ9	12,184.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	2,208 ㎡	53.6 m x 44.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,836.80	26.4	485.10	9,000	4,365,900	12.0	52,390,800
							0.0	0
2～ 8	事務所	1,385.90	81.5	1,129.20	8,100	9,146,520	10.0	91,465,200
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	646.20	76.4	493.60	4,000	1,974,400	2.0	3,948,800
							1.0	1,974,400
～

～

計		12,184.30	72.9	8,883.10		70,365,940		696,596,000
								1,974,400

⑨年額支払賃料	70,365,940 円　×　12ヶ月　＝　 844,391,280 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 128,982,612 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 22,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	973,373,892 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 22,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 50,948,695 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	945,225,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	696,596,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,617,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,974,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 480,737 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	952,323,596 円　　　　（　 431,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-24	6,957 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	8,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,168 円/㎡　月額支払賃料（　 8,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０２　　　　-12	7,038 ( 6,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,053
c	ＭＳＫ（公）０２　　　　-33	6,826 ( 6,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	8,622

港 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,920,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	118,544,693 円	996,173,892　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,782,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 39,440,000 円	4,640,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,640,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,640,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 214,967,093 円　（　　　　　　 97,358 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9270

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,640,000,000 円	設計監理料率　 363,000 円／㎡　×　 12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	263,088,000 円（　　　　　 119,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	952,323,596 円
②総費用	214,967,093 円
③純収益　①－②	737,356,503 円
④建物等に帰属する純収益	263,088,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	474,268,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,646,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,654,896,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,640,000 円／㎡）