鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０２ -111	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北東9.7m区道、南西6m、二方路		商業 (100,600)
b	ＨＴＲ（公）０２ -112	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南西5.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,472)
c	ＨＴＲ（公）０２ -408	港区		更地	（　）	台形	北西3.7m私道、中間画地		２中専第三種高度地区 (60,160)
d	ＨＴＲ（公）０２ -1	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.2m区道、中間画地		２住居３５ｍ高度地区 (70,240)
e	ＥＧＣ（公）０２ -102	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.1m区道、北東2.4m、角地		２中専高度地区3種 (70,284)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 2,651,997) 2,329,057	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,447,793	100 [ 101.0]	2,423,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,420,000
b	(　 ) 2,328,879	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,538,478	100 [ 103.9]	2,443,193		2,440,000
c	(　 ) 2,358,055	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	2,611,055	100 [ 101.3]	2,577,547		2,580,000
d	(　 ) 2,379,952	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	2,538,615	100 [ 105.8]	2,399,447		2,400,000
e	(　 ) 2,174,299	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	2,417,137	100 [ 98.4]	2,456,440		2,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,460,000 円／㎡]

港 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,467,648	32,947,388	80,520,260	41,877,000	38,643,260	（　0.9405） 36,343,986	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	1,068,940,765 円　　　　（　 2,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	307.00	Ｓ9F1B	2,238.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	454 ㎡	13.0 m x 33.0 m	前面道路：区道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階共用部、１～９階事務所（フロア貸し）、平面式駐車場４台

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	100.00

1～ 1	事務所	287.00	87.1	249.98	4,350	1,087,413	6.0	6,524,478
							0.0	0
2～ 2	事務所	297.00	92.6	275.02	4,350	1,196,337	6.0	7,178,022
							0.0	0
3～ 9	事務所	222.00	90.1	200.02	4,350	870,087	6.0	5,220,522
							0.0	0
～

計		2,238.00	86.0	1,925.14		8,374,359		50,246,154
								0

⑨年額支払賃料	8,374,359 円　×　12ヶ月　＝　 100,492,308 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,925.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,171,176 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,663,484 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 6,073,174 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,990,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,246,154 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 477,338 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,467,648 円　　　　（　 249,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０２賃貸　　　　-10	3,426 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	4,330	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,372 円/㎡　月額支払賃料（　 4,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-7	4,893 ( 4,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,432
c	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-9	4,690 ( 4,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [117.0]	100 [ 95.0]	4,537

港 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,115,000 円	705,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,668,888 円	119,063,484　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,761,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,992,500 円	705,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	705,000 円	705,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	705,000 円	705,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,947,388 円　（　　　　　　 72,571 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	705,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,238.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,877,000 円（　　　　　 92,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,467,648 円
②総費用	32,947,388 円
③純収益　①－②	80,520,260 円
④建物等に帰属する純収益	41,877,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,643,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,343,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,068,940,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,350,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-19

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　江口　晃太

印

TEL.

鑑定評価額

1,090,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区元赤坂１丁目５０７番１外｢元赤坂１－５－７｣				②地積　(㎡)	454 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車付置義務 (100,500)
	1:2.5	事務所ＲＣ8	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東7.4m区道	水道、ガス、下水	赤坂見附 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．４ｍ区道

交通

施設

赤坂見附駅西方

260m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

準高度商業地域として成熟しており地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと
予測する。周辺動向に連動して、地価は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心３区を中心に中小規模の事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域である。高度商業地域の背後に形成さ
れており、賃料の割安感から根強い賃貸市場が形成されている。売買市場の需要者の中心は投資目的の不動産会社や投
資家等である。賃料水準の大きな上昇は見込めないが投資意欲は底堅い地域で、土地は１㎡当たり２００万円から３０
０万円、総額で１０～１５億円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域としての地域の特性に変化は認められず、需要者の取引目的は投資目的が中心であることから、求められた収
益価格は想定要素が介在するが一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は市場の実態を反映しており実証的で信
頼性が高い。よって、比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潜在的な不透明感はあるものの、有利な資金
調達環境が継続しており、不動産市場は依然
として堅調である。地価の上昇傾向は継続し
ている。

準高度商業地域としての地位に変化はなく、
旧来からの地域要因を保っている。周囲の不
動産市場を反映し地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０２ -112	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南西5.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,472)
b	ＯＳＹ（公）０２ -127	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.8m区道、中間画地		２住居 (70,400)
c	ＹＡＳ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	台形	北東4.1m区道、中間画地		商業 (100,328)
d	ＴＭＲ（公）０２ -105	港区		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.2m区道、北東4m、角地		近商 (100,252)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,328,879	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,538,478	100 [ 101.9]	2,491,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,490,000
b	(　 ) 1,350,105	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,495,916	100 [ 61.0]	2,452,321		2,450,000
c	(　 ) 2,149,105	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	2,619,520	100 [ 106.8]	2,452,734		2,450,000
d	(　 ) 925,926	100 [ 70.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,347,947	100 [ 56.2]	2,398,482		2,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	転売目的業者買取	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	転売目的業者買取	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,470,000 円／㎡]

港 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	111,949,582	35,052,476	76,897,106	39,085,200	37,811,906	（　0.9405） 35,562,098	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	1,045,944,059 円　　　　（　 2,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	307.00	Ｓ9F1B	2,238.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	454 ㎡	13.0 m x 33.0 m	前面道路：区道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１～９階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	100.00

1～ 1	事務所	287.00	87.1	249.98	4,084	1,020,918	6.0	6,125,508
							0.0	0
2～ 2	事務所	297.00	92.6	275.02	4,084	1,123,182	6.0	6,739,092
							0.0	0
3～ 9	事務所	222.00	90.1	200.02	4,084	816,882	6.0	4,901,292
							0.0	0
～

計		2,238.00	86.0	1,925.14		7,862,274		47,173,644
								0

⑨年額支払賃料	7,862,274 円　×　12ヶ月　＝　 94,347,288 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,925.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,976,325 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	115,323,613 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 5,982,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	111,501,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,173,644 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 448,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	111,949,582 円　　　　（　 246,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-7	4,289 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	4,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,104 円/㎡　月額支払賃料（　 4,084 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-9	4,690 ( 4,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [127.4]	100 [100.0]	4,090
c	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-7	4,893 ( 4,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,182

港 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,290,000 円	658,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	18,092,476 円	117,483,613　×　　　　 15.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,761,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,593,000 円	658,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,052,476 円　（　　　　　　 77,208 円／㎡）　　（経費率　　 31.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	658,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,238.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,085,200 円（　　　　　 86,091 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	111,949,582 円
②総費用	35,052,476 円
③純収益　①－②	76,897,106 円
④建物等に帰属する純収益	39,085,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	37,811,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,562,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,331 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,045,944,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,300,000 円／㎡）