鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＳＹ（公）０２ -403	港区		建付地	（　）	不整形	西12m区道、北4m、南6m、三方路		商業 (100,400)
b	ＯＳＹ（公）０２ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東12m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
c	ＭＳＫ（公）０２ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西30m国道、北東2.6m、南東8m、三方路		商業 (100,700)
d	ＯＳＹ（公）０２ -406	港区		建付地	（　）	不整形	北西35.8m国道、北東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＨＴＲ（公）０２ -205	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南33m都道、西27m、北12.3m、東4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 8,001,943) 6,298,677	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	7,149,519	100 [ 57.2]	12,499,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	12,900,000
b	(　 8,189,657) 7,404,920	100 [ 100.0]	[ 117.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	8,969,877	100 [ 65.6]	13,673,593		14,100,000
c	(　 ) 7,077,947	100 [ 100.0]	[ 108.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	7,632,667	100 [ 90.2]	8,461,937		8,720,000
d	(　 ) 6,881,065	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	8,129,068	100 [ 86.6]	9,386,915		9,670,000
e	(　 19,188,328) 16,627,757	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	16,366,673	100 [ 138.7]	11,800,053		12,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -41.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,500,000 円／㎡]

港 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,881,584,704	1,041,782,791	2,839,801,913	1,077,120,000	1,762,681,913	（　0.8948） 1,577,247,776	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	54,387,854,345 円　　　　（　 9,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	3,475.00	Ｓ15F3B	53,110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	700 ％	840 ％	5,518 ㎡	68.0 m x 80.9 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２・３階駐車場１２５台、地下１～地上３階店舗、４～１３階フロア貸し事務所、１４・１５階住宅（５０～９０㎡程度）

⑦有効率　 65.7 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
14～15	居宅	1,920.00	70.3	1,350.00	5,500	7,425,000	3.0	22,275,000
							1.0	7,425,000
4～13	事務所	3,405.00	80.6	2,745.00	7,801	21,413,745	10.0	214,137,450
							1.0	21,413,745
1～ 3	店舗	2,360.00	50.8	1,198.88	9,000	10,789,920	15.0	161,848,800
							1.0	10,789,920
地下 1～ 1	店舗	3,460.00	32.9	1,138.34	9,000	10,245,060	15.0	153,675,900
							1.0	10,245,060
地下 2～ 3	駐車場	2,340.00

計		53,110.00	65.7	34,884.98		271,602,270		2,825,146,800
								271,602,270

⑨年額支払賃料	271,602,270 円　×　12ヶ月　＝　 3,259,227,240 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 34,884.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 633,371,697 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	付近の相場を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 125 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 75,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保するため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,892,598,937 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 75,000,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 166,953,957 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,800,644,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,825,146,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,121,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,602,270 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 53,712,065 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,500,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 106,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,881,584,704 円　　　　（　 703,441 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-18	6,133 ( 6,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	8,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,000 円/㎡　月額支払賃料（　 7,801 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-19	4,679 ( 4,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	7,696
c	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-20	4,026 ( 3,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	7,863

港 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600,000 円	19,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	408,662,691 円	3,967,598,937　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,920,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200,000 円	19,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,200,000 円	19,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200,000 円	19,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,041,782,791 円　（　　　　　　 188,797 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8948

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 53,110.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,077,120,000 円（　　　　　 195,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,881,584,704 円
②総費用	1,041,782,791 円
③純収益　①－②	2,839,801,913 円
④建物等に帰属する純収益	1,077,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,762,681,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,577,247,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,387,854,345 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-17

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　江口　晃太

印

TEL.

鑑定評価額

60,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

11,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	7,920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区東新橋１丁目１２番２外｢東新橋１－９－３｣				②地積　(㎡)	5,518 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,840)
	1:1.2	事務所兼駐車場Ｓ27F4B	高層の事務所等の建ち並ぶ再開発された商業地域	南西16m区道、南東側道	水道、ガス、下水	汐留 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

地区計画による高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 5,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

汐留駅南東方

240m

法令

規制

商業
(100,840)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

汐留エリアの再開発事業は終了しており地域要因の特段の変動要因は認められず、現状を維持していくものと予
測する。地価は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

地区計画による高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,620,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺他区の大規模再開発エリアである。競合はＳクラスビルが建ち並んでいる他の再開発エリア
である。賃貸市場も堅調に推移しており投資目的の需要は根強い。需要者の中心は機関投資家等を中心とした資金力に
裏付けのある投資家である。売買総額が高額になるのが一般的で取引総額が数百億円規模になるため、価格水準の把握
は困難だが、土地の希少性を勘案すると、依然として強い需要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

安定した賃貸市場を背景に投資目的の取引が中心である。一方でＳクラスビルの建築が可能な土地の希少性から土地取
引の規範性も高い。したがって、収益価格は想定要素が介在するが理論的な価格として、比準価格は市場性を反映した
実証的な価格として、それぞれ信頼性が高い。よって、収益価格と比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を
踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,700,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[100.0]

100
[123.8]

[103.0]
100

11,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潜在的な不透明感はあるものの、有利な資金
調達環境が継続しており、不動産市場は依然
として堅調である。地価の上昇傾向は継続し
ている。

地域要因に特段の変化は認められない。大型
ビルの供給は少ないが、機関投資家等を中心
に需要は底堅い。地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＳＹ（公）０２ -104	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＵＥＨ（公）０２ -203	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m都道、南12m、南東25m、北東10m、四方路		商業地区計画等 (80,900)
c	ＨＴＲ（公）０２ -205	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南33m都道、西27m、北12.3m、東4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	ＡＢＲ（公）０２ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m国道、北東29.6m、南西2m、三方路		商業高度地区60m (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,105,247	100 [ 100.0]	[ 118.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,259,139	100 [ 62.3]	11,651,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	12,000,000
b	(　 11,148,875) 9,864,375	100 [ 100.0]	[ 115.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	10,531,134	100 [ 98.9]	10,648,265		11,000,000
c	(　 19,188,328) 16,627,757	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	16,366,673	100 [ 147.0]	11,133,791		11,500,000
d	(　 ) 11,671,317	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	11,866,030	100 [ 109.4]	10,846,463		11,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,400,000 円／㎡]

港 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,897,880,814	1,083,739,648	2,814,141,166	1,093,950,000	1,720,191,166	（　0.8948） 1,539,227,055	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	53,076,795,000 円　　　　（　 9,620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	3,475.00	Ｓ15F3B	53,110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	700 ％	840 ％	5,518 ㎡	68.0 m x 80.9 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２・３階駐車場（１２５台）、地下１～３階店舗、４～１３階事務所、１４・１５階住宅（５０～９０㎡程度）

⑦有効率　 65.7 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
14～15	居宅	1,920.00	70.3	1,350.00	4,538	6,126,300	2.0	12,252,600
							1.0	6,126,300
4～13	事務所	3,405.00	80.6	2,745.00	8,470	23,250,150	12.0	279,001,800
							0.0	0
1～ 3	店舗	2,360.00	50.8	1,200.00	7,563	9,075,600	12.0	108,907,200
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	3,460.00	32.9	1,140.00	7,563	8,621,820	12.0	103,461,840
							0.0	0
地下 2～ 3	駐車場	2,340.00

計		53,110.00	65.7	34,890.00		280,602,720		3,244,706,640
								12,252,600

⑨年額支払賃料	280,602,720 円　×　12ヶ月　＝　 3,367,232,640 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 34,890.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 633,462,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 125 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 75,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保するため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,000,695,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 75,000,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 211,284,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,864,410,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,244,706,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,824,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,252,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 2,007,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	75,000,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 637,500 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,897,880,814 円　　　　（　 706,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-22	9,899 ( 9,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	8,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,555 円/㎡　月額支払賃料（　 8,470 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-18	10,004 ( 9,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	8,624
c	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-19	8,204 ( 8,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.4]	100 [100.0]	8,433

港 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,500,000 円	19,500,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,569,548 円	4,075,695,480　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,920,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,750,000 円	19,500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,500,000 円	19,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500,000 円	19,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,083,739,648 円　（　　　　　　 196,401 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8948

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 53,110.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,093,950,000 円（　　　　　 198,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,897,880,814 円
②総費用	1,083,739,648 円
③純収益　①－②	2,814,141,166 円
④建物等に帰属する純収益	1,093,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,720,191,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,539,227,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,076,795,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,620,000 円／㎡）