鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０２ -102	港区		更地	（　）	ほぼ整形	東10m区道、南西10m、二方路		商業高度地区40m (100,500)
b	ＯＳＹ（公）０２ -407	港区		貸家建付地	（　）	正方形	西18m都道、中間画地		商業住宅付置義務 (100,500)
c	ＯＳＹ（公）０２ -115	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m区道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＯＳＹ（公）０２ -102	港区		更地	（　）	ほぼ整形	南東33m国道、中間画地		商業 (100,600)
e	０５公０２ -9	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m区道、中間画地		商業 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,437,406	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,770,211	100 [ 86.1]	5,540,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,540,000
b	(　 4,486,481) 4,250,933	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,510,240	100 [ 79.2]	5,694,747		5,690,000
c	(　 ) 3,041,825	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,394,677	100 [ 64.6]	5,254,918		5,250,000
d	(　 ) 3,761,981	100 [ 100.0]	[ 127.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,804,050	100 [ 88.2]	5,446,769		5,450,000
e	(　 ) 3,610,297	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,826,915	100 [ 69.1]	5,538,227		5,540,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,560,000 円／㎡]

港 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,185,170	24,980,466	58,204,704	26,365,500	31,839,204	（　0.9518） 30,304,554	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	1,010,151,800 円　　　　（　 5,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＳＲＣ8F1B	1,476.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	202 ㎡	15.5 m x 13.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階共用部、１階店舗、２～８階事務所（フロア貸）

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 8	事務所	180.00	84.5	152.04	5,000	760,200	8.0	6,081,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	168.00	83.3	139.94	6,000	839,640	10.0	8,396,400
							0.0	0
地下 1～ 1	共用部	48.00

～

～

計		1,476.00	81.6	1,204.22		6,161,040		50,967,600
								0

⑨年額支払賃料	6,161,040 円　×　12ヶ月　＝　 73,932,480 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,204.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,121,181 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	87,053,661 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,352,683 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,700,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,967,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 484,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,185,170 円　　　　（　 411,808 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-7	4,289 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,033 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-8	5,599 ( 5,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,072
c	ＳＳＫ（公）０２賃貸　　　　-9	4,690 ( 4,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	5,205

港 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,395,000 円	465,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	12,274,566 円	87,053,661　×　　　　 14.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,428,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,952,500 円	465,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,980,466 円　（　　　　　　 123,666 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	465,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,476.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,365,500 円（　　　　　 130,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,185,170 円
②総費用	24,980,466 円
③純収益　①－②	58,204,704 円
④建物等に帰属する純収益	26,365,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,839,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,304,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,023 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,010,151,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
港 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-6

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　田村　直之

印

TEL.

鑑定評価額

1,090,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	4,020,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区赤坂４丁目１４７番１外｢赤坂４－１－３０｣				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1.2:1	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ9	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西40m国道	水道、ガス、下水	赤坂見附 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

赤坂見附駅南西方

200m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

既に準高度商業地域として熟成しており当分現状維持の見込み。規模が小さく築年の古いビルが多く、賃料の大
幅な上昇は期待できないが、交通利便性に優れることから需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,660,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,910,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区における主として幹線道路沿いの中小の中高層事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域で
ある。需要者は、賃貸経営を目論む不動産業者、出口として投資家等への売却を想定する開発業者等が中心。優良な中
小規模の店舗・事務所賃料はやや上昇傾向にあり、好調な資金調達環境と供給不足から立地条件の良い稼働物件に対す
る投資意欲は堅調である。土地は総額で５～１５億円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的である。直近では若干の先行き不透明感により
やや取引が少ない。一方、収益価格は対象地に適切な店舗事務所ビルの建設を想定して求めた純収益により試算されて
おり、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。本件では市場実態を反映して実証的な比準価格と収益
価格を十分に比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意した上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,500,000 円／㎡

[113.3]
100

100
[100.0]

100
[ 94.9]

[100.0]
100

5,370,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利・金融緩和は継続し、東京五輪招致効
果も未だ期待されるが、米国金利動向や米中
貿易紛争等海外経済の今後の我が国への影響
が注視される。

赤坂見附駅周辺では空室率及び取引利回りは
低下傾向、賃料は上昇傾向であり、地価は上
昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲＤ（公）０２ -2	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	ＨＴＲ（公）０２ -301	港区		貸家建付地	（　）	台形	北東8.8m区道、北15m、角地		近商高度地区3種 (88,373)
c	ＹＯＳ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	長方形	南西5.4m区道、北東3.5m、二方路		商業 (100,324)
d	ＯＳＹ（公）０２ -5	港区		建付地	（　）	不整形	西11m区道、南4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,660)
e	ＯＳＹ（公）０２ -407	港区		貸家建付地	（　）	正方形	西18m都道、中間画地		商業住宅付置義務 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 6,228,626) 5,386,597	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,731,339	100 [ 95.9]	5,976,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,980,000
b	(　 4,059,251) 3,103,683	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,122,121	100 [ 66.1]	4,723,330		4,720,000
c	(　 ) 3,400,544	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,475,431	100 [ 62.7]	5,542,952		5,540,000
d	(　 ) 5,573,399	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	6,011,756	100 [ 94.9]	6,334,832		6,330,000
e	(　 4,486,481) 4,250,933	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,510,240	100 [ 78.4]	5,752,857		5,750,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -29.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,660,000 円／㎡]

港 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	87,584,933	27,067,581	60,517,352	29,257,200	31,260,152	（　0.9518） 29,753,413	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	991,780,433 円　　　　（　 4,910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ8F1B	1,476.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	202 ㎡	15.0 m x 13.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階共用部、１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 8	事務所	180.00	84.5	152.04	5,369	816,303	3.0	2,448,909
							0.0	0
1～ 1	店舗	168.00	83.3	139.94	6,000	839,640	10.0	8,396,400
							1.0	839,640
地下 1～ 1	共用部	48.00

～

～

計		1,476.00	81.6	1,204.22		6,553,761		25,538,763
								839,640

⑨年額支払賃料	6,553,761 円　×　12ヶ月　＝　 78,645,132 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,204.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,121,181 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等の建物の共益費水準をもとに査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	91,766,313 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,588,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	87,177,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,538,763 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 242,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 839,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 164,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	87,584,933 円　　　　（　 433,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-12	7,437 ( 7,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	5,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,396 円/㎡　月額支払賃料（　 5,369 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-13	6,681 ( 6,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	6,186
c	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-14	3,611 ( 3,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,720

港 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,548,000 円	516,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,673,181 円	91,766,313　×　　　　 14.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,428,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,386,000 円	516,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	516,000 円	516,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	516,000 円	516,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,067,581 円　（　　　　　　 133,998 円／㎡）　　（経費率　　 30.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	516,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 1,476.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,257,200 円（　　　　　 144,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	87,584,933 円
②総費用	27,067,581 円
③純収益　①－②	60,517,352 円
④建物等に帰属する純収益	29,257,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,260,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,753,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,294 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 991,780,433 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,910,000 円／㎡）