鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	ＵＥＨ（公）０２ -102	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西33m都道、北東2.8m、二方路		商業 (100,800)
c	ＡＢＲ（公）０２ -114	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東17.3m都道、南7m、二方路		商業 (100,700)
d	ＴＭＲ（公）０２ -110	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m都道、南4.7m、二方路		商業駐車付置義務 (100,700)
e	ＦＪＮ（公）０２ -405	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西32.9m都道、北東11m、南東8.1m、南西3m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,120,502	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,242,828	100 [ 107.1]	10,497,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,500,000
b	(　 ) 5,786,984	100 [ 100.0]	[ 117.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.0]	10,469,990	100 [ 103.5]	10,115,932		10,100,000
c	(　 ) 5,017,855	100 [ 50.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	10,822,825	100 [ 98.9]	10,943,200		10,900,000
d	(　 ) 8,266,899	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	8,931,493	100 [ 84.8]	10,532,421		10,500,000
e	(　 6,511,254) 6,201,577	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	6,126,928	100 [ 58.7]	10,437,697		10,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	限定価格	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.5
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -39.5
e	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,500,000 円／㎡]

港 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	74,625,962	20,349,552	54,276,410	17,293,500	36,982,910	（　0.9375） 34,671,478	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	1,155,715,933 円　　　　（　 8,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ8F1B	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	132 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１階・１階店舗（フロア貸）、２階～８階事務所（フロア貸）と想定

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	80.00	60.0	48.00	8,600	412,800	12.0	4,953,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	11,500	862,500	12.0	10,350,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	100.00	80.0	80.00	8,200	656,000	12.0	7,872,000
							0.0	0
～

～

計		880.00	77.6	683.00		5,867,300		70,407,600
								0

⑨年額支払賃料	5,867,300 円　×　12ヶ月　＝　 70,407,600 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 683.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,441,968 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,849,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,892,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,957,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	70,407,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 668,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	74,625,962 円　　　　（　 565,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＲＤ（公）０２賃貸　　　　-10	12,407 ( 12,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	9,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,282 円/㎡　月額支払賃料（　 8,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＲＤ（公）０２賃貸　　　　-11	7,648 ( 7,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	8,349
c	ＫＲＤ（公）０２賃貸　　　　-12	6,385 ( 6,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	7,547

港 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	305,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,719,152 円	77,849,568　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,512,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,592,500 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,349,552 円　（　　　　　　 154,163 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,293,500 円（　　　　　 131,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	74,625,962 円
②総費用	20,349,552 円
③純収益　①－②	54,276,410 円
④建物等に帰属する純収益	17,293,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,982,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,671,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,155,715,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,760,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
港 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-2

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　田村　直之

印

TEL.

鑑定評価額

1,290,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	7,500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区六本木４丁目１４番４｢六本木４－９－５｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域	南東40m都道	水道、ガス、下水	六本木近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

六本木駅近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,740,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に港区内の高度商業地域である。需要者は、賃貸目的の不動産会社あるいは画地規模が大きい場合は
不動産投資法人、不動産ファンド等が主体となる。近隣地域は飲食店等を中心とする繁華性の高い高度商業地域であり
、飲食店等の需要が強い。継続する低金利及び金融緩の影響で資金調達環境は引き続き良好であり不動産市場へ投資資
金が流入し、地価は上昇で推移している。市場において中心となる価格帯は、土地で１０億円以上である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の複数の取引事例から求められており、市場の実勢を示す説得力の高い実証的な価格である。収益価
格は標準地の投資採算性を的確に示す理論的価格であり、特に商業地では重視される。近隣地域は賃貸目的のビルが中
心であるため、収益価格は説得力を有する。よって、収益価格並びに比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡
にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,700,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[100.0]

100
[134.8]

[100.0]
100

9,790,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利・金融緩和は継続し、東京五輪招致効
果も未だ期待されるが、米国金利動向や米中
貿易紛争等海外経済の今後の我が国への影響
が注視される。

六本木駅周辺はインバウンドの好影響もあり
、空室率及び取引利回りは低下傾向、賃料は
上昇傾向であり、地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０２ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m国道、北東29.6m、南西2m、三方路		商業高度地区60m (100,700)
b	ＨＴＲ（公）０２ -4	港区		更地	（　）	長方形	北東10m区道、北西4.1m、角地		近商 (100,400)
c	ＡＢＲ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	長方形	西16m区道、東10m、南7.4m、三方路		商業高度地区3種24m (100,400)
d	ＦＪＮ（公）０２ -406	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15.6m区道、東4.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,671,317	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	11,866,030	100 [ 100.0]	11,866,030	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	11,900,000
b	(　 ) 6,241,626	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	6,476,459	100 [ 67.4]	9,608,990		9,610,000
c	(　 ) 7,478,972	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,372,130	100 [ 66.1]	11,152,995		11,200,000
d	(　 7,554,016) 6,867,039	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	6,886,114	100 [ 85.5]	8,053,935		8,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,200,000 円／㎡]

港 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,522,907	20,243,435	52,279,472	15,365,700	36,913,772	（　0.9375） 34,606,661	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	1,153,555,367 円　　　　（　 8,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ8F1B	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	132 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１階・１階店舗（フロア貸）、２階～８階事務所（フロア貸）と判定

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	80.00	60.0	48.00	8,300	398,400	12.0	4,780,800
							1.0	398,400
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	11,500	862,500	12.0	10,350,000
							1.0	862,500
2～ 8	事務所	100.00	80.0	80.00	7,891	631,280	6.0	3,787,680
							0.0	0
～

～

計		880.00	77.6	683.00		5,679,860		41,644,560
								1,260,900

⑨年額支払賃料	5,679,860 円　×　12ヶ月　＝　 68,158,320 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 683.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,441,968 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,600,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,780,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,820,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,644,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 395,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,260,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 307,010 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,522,907 円　　　　（　 549,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-9	9,723 ( 9,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,154	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,930 円/㎡　月額支払賃料（　 7,891 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-10	6,521 ( 6,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,521
c	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-11	3,624 ( 3,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	5,148

港 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	813,000 円	271,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,072,035 円	75,600,288　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,512,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,303,500 円	271,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,243,435 円　（　　　　　　 153,359 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 293,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,365,700 円（　　　　　 116,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,522,907 円
②総費用	20,243,435 円
③純収益　①－②	52,279,472 円
④建物等に帰属する純収益	15,365,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,913,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,606,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,172 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,153,555,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,740,000 円／㎡）