鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０２ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	東33m国道、北6m、角地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)
b	ＳＳＫ（公）０２ -1	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、東4m、二方路		近商高度地区最高35m (100,400)
c	ＨＴＲ（公）０２ -105	港区		建付地	（　）	長方形	北東5.3m区道、中間画地		１中専高度3種最高24m (60,212)
d	ＯＳＹ（公）０２ -6	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西12m区道、南東5.5m、二方路		２中専高度3種最高24m (70,300)
e	ＵＥＨ（公）０２ -5	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m区道、北4.8m、角地		１中専高度地区3種24m (70,254)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,377,104	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,519,084	100 [ 95.0]	3,704,299	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	3,670,000
b	(　 ) 2,631,579	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,889,577	100 [ 72.2]	4,002,184		3,960,000
c	(　 ) 2,842,727	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,024,662	100 [ 73.5]	4,115,186		4,070,000
d	(　 3,730,702) 2,941,869	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,059,544	100 [ 72.2]	4,237,596		4,200,000
e	(　 ) 2,604,109	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,705,239	100 [ 67.6]	4,001,833		3,960,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,940,000 円／㎡]

港 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの開発素地と判断した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
6,066,371,192	2,619,421,938	10	1,730,000	4,334.40	420,000	5,364.10
⑧開発法による価格	3,446,949,254 円　　　　（　 3,690,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
935 ㎡	㎡		㎡		㎡	935.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
570.20 ㎡	5,364.10 ㎡	4,525.40 ㎡	838.70 ㎡	4,334.40 ㎡	ＳＲＣ・13F ( 60 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 61.0 ％）	（ 573.7 ％）	（ 484.0 ％）	（ 89.7 ％）	（ 80.80 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火一部第１種住居	97 ％	500 ％	484 ％	間口奥行	29.5 ｍ 32.3 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		30.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,730,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,730,000 円／㎡　　×　　 4,334.40 ㎡　　＝　　　　 7,498,512,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,498,512,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 420,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 432,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 432,600 円／㎡　　×　　　 5,364.10 ㎡　　＝　　　　 2,320,509,660 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,498,512,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 824,836,320 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,145,345,980 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	374,925,600 円	( 5 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 343,544,327 円
	販売総額(2期)	374,925,600 円	( 5 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 319,849,029 円
	販売総額(3期)	6,748,660,800 円	( 90 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 5,402,977,836 円
収入合計		－	－	－	－	6,066,371,192 円
支出	建築工事費(1期)	232,050,966 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 217,756,626 円
	建築工事費(2期)	232,050,966 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 201,141,777 円
	建築工事費(3期)	1,856,407,728 円	( 80 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,486,240,027 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	247,450,896 円	( 30 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 232,207,921 円
	販売管理費(2期)	247,450,896 円	( 30 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 217,930,004 円
	販売管理費(3期)	329,934,528 円	( 40 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 264,145,583 円
支出合計		－	－	－	－	2,619,421,938 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	6,066,371,192 円　　－　　　　　　 2,619,421,938 円　　＝　　　　　 3,446,949,254 円 3,690,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
港 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -29

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　重彦

印

TEL.

鑑定評価額

3,560,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,810,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区白金台３丁目５５番４外｢白金台３－１６－１０｣				②地積　(㎡)	935 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）一部第１種住居 (97,484)
	1:1.2	共同住宅兼診療所ＳＲＣ11	高層共同住宅、店舗兼共同住宅の建ち並ぶ地域	北西30m都道	水道、ガス、下水	白金台 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

白金台駅南西方

180m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域で、単独の店舗は散見される程度である。成熟度の高い住宅移行地と
して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 3,590,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内及び隣接区内の住宅地域も含むマンション開発可能な画地を有する地域全域である。需要者の中心は
開発目的の大手不動産会社等で潤沢な資金力を有する。市場はマンション価格高騰を反映して依然強含みであるが、開
発素地市場は、画地の規模、総額とも大きく、需要に比して供給の非公開性、稀少性が高い。市場の中心価格帯は土地
総額で概ね１０億～５０億円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、目黒通り沿いの駅に近接したマンション開発適地である。比準価格は、広域的な同一需給圏から規範性
のある事例を採用して試算した。開発法による価格は投資採算性から求めた価格でディベロッパー等が重視する価格で
ある。本件では同種物件に対する市場性を反映した比準価格、投資採算性を反映した開発法による価格とも説得力を認
め、前年価格からの検討を踏まえ両試算価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

過剰流動性を背景とした区内地価上昇は商業
地については今暫くの継続が見込まれるもの
の、住宅地については一層の上昇余地は乏し
くなりつつある。

利便性が高く、人気の高い住宅地として、底
堅い需要があり、地価は強含みで推移してい
る。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北7m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,280)
b	ＮＳＫ（公）０２ -11	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西19m都道、中間画地		１住居高度3種最高24m (60,300)
c	ＨＴＲ（公）０２ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東40m都道、南東30m、南西8m、三方路		商業地区計画等建築協定 (100,641)
d	ＨＴＲ（公）０２ -410	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南西40m都道、南東41m、北西4m、三方路		商業 (100,580)
e	ＫＳＨ（公）０２ -202	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東30m都道、北西4m、二方路		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,018,926	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,061,323	100 [ 61.5]	3,351,745	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	3,320,000
b	(　 ) 2,892,088	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,022,232	100 [ 69.0]	4,380,046		4,340,000
c	(　 3,511,313) 3,112,271	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,141,912	100 [ 66.9]	4,696,430		4,650,000
d	(　 2,339,036) 2,062,006	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	2,166,230	100 [ 58.1]	3,728,451		3,690,000
e	(　 3,803,403) 3,356,295	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	3,297,641	100 [ 55.2]	5,973,987		5,910,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,000,000 円／㎡]

港 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法適用のマンション分譲用地の為

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断した為

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,919,394,723	2,564,011,469	10	1,700,000	4,334.40	403,100	5,364.10
⑧開発法による価格	3,355,383,254 円　　　　（　 3,590,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
935 ㎡	㎡		㎡		㎡	935.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
570.20 ㎡	5,364.10 ㎡	4,525.40 ㎡	838.70 ㎡	4,334.40 ㎡	ＳＲＣ・13F ( 60 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 61.0 ％）	（ 573.7 ％）	（ 484.0 ％）	（ 89.7 ％）	（ 80.80 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火一部第１種住居	97 ％	500 ％	484 ％	間口奥行	29.5 ｍ 32.3 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		30.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,700,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,700,000 円／㎡　　×　　 4,334.40 ㎡　　＝　　　　 7,368,480,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,368,480,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 403,100 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 415,193 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 415,193 円／㎡　　×　　　 5,364.10 ㎡　　＝　　　　 2,227,136,771 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,368,480,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 810,532,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,037,669,571 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	29 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	368,424,000 円	( 5 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 337,586,911 円
	販売総額(2期)	368,424,000 円	( 5 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 314,302,514 円
	販売総額(3期)	6,631,632,000 円	( 90 ％)	×　　0.7943	（ 29 ヶ月）	＝　　 5,267,505,298 円
収入合計		－	－	－	－	5,919,394,723 円
支出	建築工事費(1期)	445,427,354 円	( 20 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 417,989,029 円
	建築工事費(2期)	445,427,354 円	( 20 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 386,096,430 円
	建築工事費(3期)	1,336,282,063 円	( 60 ％)	×　　0.7943	（ 29 ヶ月）	＝　　 1,061,408,843 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	243,159,840 円	( 30 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 228,181,194 円
	販売管理費(2期)	243,159,840 円	( 30 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 210,770,949 円
	販売管理費(3期)	324,213,120 円	( 40 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 259,565,024 円
支出合計		－	－	－	－	2,564,011,469 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,919,394,723 円　　－　　　　　　 2,564,011,469 円　　＝　　　　　 3,355,383,254 円 3,590,000 円／㎡