鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０２ -407	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m区道、西5.5m、角地		１中専高度2種最高17m (70,200)
b	ＫＳＨ（公）０２ -13	港区		建付地	（　）	台形	南西3.6m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
c	ＯＳＹ（公）０２ -4	港区		建付地	（　）	台形	北5.5m区道、中間画地		近商特別用途地区 (100,330)
d	ＳＴＳ（公）０２ -301	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m私道、中間画地		１住居高度3種最高24m (70,160)
e	ＴＣＢ（公）０２ -304	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、中間画地		１住居高度3種最高24m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,225,783	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	2,131,156	100 [ 137.4]	1,551,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,550,000
b	(　 ) 1,536,371	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 104.0]	1,548,859	100 [ 101.6]	1,524,468		1,520,000
c	(　 ) 1,521,899	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,579,731	100 [ 97.9]	1,613,617		1,610,000
d	(　 ) 1,398,026	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	1,393,950	100 [ 89.8]	1,552,283		1,550,000
e	(　 ) 1,143,324	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,126,834	100 [ 75.0]	1,502,445		1,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +49.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.5
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.5
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.5
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,570,000 円／㎡]

港 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,084,931	2,941,075	12,143,856	5,885,400	6,258,456	（　0.9660） 6,045,668	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	163,396,432 円　　　　（　 1,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＲＣ4	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	146 ㎡	8.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の共同住宅（間取り１ＤＫの３０～４０㎡）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同類型の建物において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	75.0	63.75	4,340	276,675	2.0	553,350
							1.0	276,675
2～ 2	住宅	85.00	85.0	72.25	4,410	318,623	2.0	637,246
							1.0	318,623
3～ 3	住宅	85.00	85.0	72.25	4,470	322,958	2.0	645,916
							1.0	322,958
4～ 4	住宅	85.00	85.0	72.25	4,510	325,848	2.0	651,696
							1.0	325,848
～

計		340.00	82.5	280.50		1,244,104		2,488,208
								1,244,104

⑨年額支払賃料	1,244,104 円　×　12ヶ月　＝　 14,929,248 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 605,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似地域の共益費水準を基に査定する。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,535,128 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 776,756 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,758,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,488,208 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,244,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 302,921 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,084,931 円　　　　（　 103,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＲＤ（公）０２賃貸　　　　-7	3,728 ( 3,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,512 円/㎡　月額支払賃料（　 4,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＲＤ（公）０２賃貸　　　　-8	4,601 ( 4,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,601
c	ＫＲＤ（公）０２賃貸　　　　-9	4,014 ( 3,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,138

港 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	102,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,227,275 円	15,535,128　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,941,075 円　（　　　　　　 20,144 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9660

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,885,400 円（　　　　　 40,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,084,931 円
②総費用	2,941,075 円
③純収益　①－②	12,143,856 円
④建物等に帰属する純収益	5,885,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,258,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,045,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,396,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
港 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -26

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　三崎　英司

印

TEL.

鑑定評価額

216,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区東麻布２丁目１７番１５｢東麻布２－１７－８｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,240)
	1:2	共同住宅ＲＣ4	一般住宅、マンション、事務所等混在の住宅地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	赤羽橋 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

赤羽橋駅北西方

300m

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

交通利便性が良好な熟成した住宅地であり、特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと
予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区内において、主として中低層の共同住宅を中心に自用目的の取引が混在する地域である。小規模な住
宅用地の需要の中心は個人事業主や会社経営者等の富裕層であり、共同住宅用地の需要の中心は不動産会社、投資家、
事業法人等である。物件の供給が少ないため需給は逼迫しており、取引は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画
地の規模等により乖離が見られるものの、土地で２億円～５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた中低層共同住宅地の特性を反映した価格である。一方、収益
価格は想定要素を含むものの投資採算性を具現する価格として尊重すべきである。標準地は居住の快適性等が重視され
る住宅地であり、比準価格の方が相対的に信頼性は高い。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,340,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[105.0]

100
[ 91.8]

[100.0]
100

1,460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に、東京都心部の利便性及び住
環境が良好な住宅地の需要は底堅いが、一部
に高値警戒感も出てきている。

近隣地域は都内でも利便性の高い住宅地域で
あり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＳＹ（公）０２ -123	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.9m区道、東6.1m、角地		１住居高度地区3種 (70,300)
b	ＵＥＨ（公）０２ -143	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,240)
c	ＭＳＫ（公）０２ -123	港区		建付地	（　）	長方形	南西9.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,300)
d	ＯＳＹ（公）０２ -4	港区		建付地	（　）	台形	北5.5m区道、中間画地		近商特別用途地区 (100,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 2,233,999) 1,686,450	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,707,735	100 [ 112.5]	1,517,987	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 1,609,793	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,764,333	100 [ 100.0]	1,764,333		1,760,000
c	(　 ) 1,501,978	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,623,638	100 [ 108.2]	1,500,590		1,500,000
d	(　 ) 1,521,899	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,579,731	100 [ 104.0]	1,518,972		1,520,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

港 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,145,911	3,070,947	12,074,964	5,885,400	6,189,564	（　0.9660） 5,979,119	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	161,597,811 円　　　　（　 1,110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＲＣ4	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	146 ㎡	8.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ～２ＤＫタイプの４階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	75.0	63.75	4,370	278,588	2.0	557,176
							1.0	278,588
2～ 2	住宅	85.00	85.0	72.25	4,410	318,623	2.0	637,246
							1.0	318,623
3～ 3	住宅	85.00	85.0	72.25	4,450	321,513	2.0	643,026
							1.0	321,513
4～ 4	住宅	85.00	85.0	72.25	4,500	325,125	2.0	650,250
							1.0	325,125
～

計		340.00	82.5	280.50		1,243,849		2,487,698
								1,243,849

⑨年額支払賃料	1,243,849 円　×　12ヶ月　＝　 14,926,188 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 673,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,599,388 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 779,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,819,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,487,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,243,849 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 302,859 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,145,911 円　　　　（　 103,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０２　　　　-1	4,658 ( 4,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,552 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０２　　　　-2	4,509 ( 4,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	4,555
c	ＭＳＫ（公）０２　　　　-3	4,390 ( 4,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	4,479

港 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	102,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,357,147 円	15,599,388　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,070,947 円　（　　　　　　 21,034 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9660

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,885,400 円（　　　　　 40,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,145,911 円
②総費用	3,070,947 円
③純収益　①－②	12,074,964 円
④建物等に帰属する純収益	5,885,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,189,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,979,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,597,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110,000 円／㎡）