鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０２ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22.5m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＳＴＳ（公）０２ -129	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.3m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,252)
c	ＦＪＮ（公）０２ -401	港区		更地	（　）	ほぼ台形	北11m区道、中間画地		２住居 (60,200)
d	ＳＴＳ（公）０２ -401	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.2m区道、北3.8m、角地		１中専高度地区3種 (70,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,299,294	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,356,463	100 [ 110.2]	1,230,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,230,000
b	(　 ) 1,649,346	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,715,986	100 [ 123.1]	1,393,977		1,390,000
c	(　 ) 1,374,900	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,484,892	100 [ 126.4]	1,174,756		1,170,000
d	(　 ) 808,211	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	799,752	100 [ 60.9]	1,313,222		1,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,220,000 円／㎡]

港 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,614,152,919	2,204,424,861	10	960,000	4,546.00	375,000	5,548.18
⑧開発法による価格	1,409,728,058 円　　　　（　 1,220,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,157 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,157.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
664.58 ㎡	5,548.18 ㎡	4,627.45 ㎡	920.73 ㎡	4,546.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 60 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.4 ％）	（ 479.5 ％）	（ 400.0 ％）	（ 79.6 ％）	（ 81.94 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.7 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

960,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新規マンション分譲事例等と比較検討のうえ査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 960,000 円／㎡　　×　　 4,546.00 ㎡　　＝　　　　 4,364,160,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,364,160,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 375,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 386,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に対象建物の個別性も勘案して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 386,250 円／㎡　　×　　　 5,548.18 ㎡　　＝　　　　 2,142,984,525 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,364,160,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 436,416,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,579,400,525 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	349,132,800 円	( 8 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 307,481,257 円
	販売総額(2期)	3,142,195,200 円	( 72 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,596,710,113 円
	販売総額(3期)	872,832,000 円	( 20 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 709,961,549 円
収入合計		－	－	－	－	3,614,152,919 円
支出	建築工事費(1期)	214,298,453 円	( 10 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 204,333,575 円
	建築工事費(2期)	214,298,453 円	( 10 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 190,232,737 円
	建築工事費(3期)	1,714,387,620 円	( 80 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,416,769,929 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	174,566,400 円	( 40 ％)	×　　0.9459	（ 7 ヶ月）	＝　　 165,122,358 円
	販売管理費(2期)	130,924,800 円	( 30 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 117,151,511 円
	販売管理費(3期)	130,924,800 円	( 30 ％)	×　　0.8464	（ 21 ヶ月）	＝　　 110,814,751 円
支出合計		－	－	－	－	2,204,424,861 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,614,152,919 円　　－　　　　　　 2,204,424,861 円　　＝　　　　　 1,409,728,058 円 1,220,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -19

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

印

TEL.

鑑定評価額

1,410,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区港南３丁目６番７｢港南３－７－２３｣				②地積　(㎡)	1,157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他） (70,400)
	1:2	共同住宅ＲＣ12F1B	新興の高層マンションが建ち並ぶ共同住宅地域	西10m区道	水道、ガス、下水	品川 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港区南部の埋立地にあって、
倉庫工場主体の地域からマン
ション街に変貌を遂げた地域

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

品川駅北東方

1.1km

法令

規制

準工
(70,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンションが増えているが、周辺には倉庫等の事業用地も多く、開発の余地が残されている。令和２年３月
の高輪ゲートウェイ駅の開業と共に周辺開発に拍車が掛かり、利便性やイメージ等が向上してゆくものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,220,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及びその周辺において高層共同住宅が建設可能な住宅地域。中心となる需要者は開発分譲目的のマン
ションデベロッパーで、賃貸目的の大手不動産会社や投資法人等の参画もみられる。高騰するマンション分譲価格を背
景に開発用地の需要が大きいが、供給が限られることから需給は逼迫している。また、金融緩和の持続から賃貸マンシ
ョンへの投資も活発である。取引は標準地規模の土地で１４億円前後、一棟の土地建物で４０億円規模と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション適地の取引から求められた比準価格は、マンション分譲価格の高騰や建設用地の需給逼迫を織り込んだ実証
的な価格である。マンション開発の事業採算性を測定した開発法による価格は、中心的需要者にとって取引の意思を決
定づける指標である。したがって、両価格は共に価格形成に重大な影響を及ぼすものである。ここでは、両価格が一致
したため規範性が特に高いものと判断してその価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,380,000 円／㎡

[112.3]
100

100
[100.0]

100
[127.5]

[100.0]
100

1,220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区の人口は増加基調。高齢化率は低位。土
地取引件数は横這いだが、取引価格は高い。
建築着工はまちまちだが、悪化はない。住宅
の賃料は強含み。

Ｒ２年３月の高輪ゲートウェイ駅開業と共に
新駅～品川駅間で品川開発プロジェクトの工
事が本格化する。利便性やイメージの向上等
の期待が広がる。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０２ -409	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東40m都道、中間画地		準工 (70,503)
b	ＴＭＲ（公）０２ -407	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (60,300)
c	ＴＭＲ（公）０２ -112	港区		建付地	（　）	不整形	北東6m区道、中間画地		近商特別用途地区高度地区 (75,300)
d	ＮＳＫ（公）０２ -12	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m区道、東2.5m、角地		１住居高度3種最低7m (80,300)
e	ＫＳＨ（公）０２ -404	品川区		建付地	（　）	長方形	南東5.3m区道、北東5.5m、角地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 2,097,110) 2,090,758	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,226,657	100 [ 153.3]	1,452,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,450,000
b	(　 ) 1,894,844	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,036,957	100 [ 170.9]	1,191,900		1,190,000
c	(　 ) 1,887,994	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,176,162	100 [ 171.5]	1,268,899		1,270,000
d	(　 ) 631,529	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.3]	825,049	100 [ 71.9]	1,147,495		1,150,000
e	(　 ) 635,559	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	634,395	100 [ 54.7]	1,159,771		1,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +90.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -16.5	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,220,000 円／㎡]

港 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,683,636,529	2,268,000,018	10	1,010,000	4,546.00	389,000	5,548.18
⑧開発法による価格	1,415,636,511 円　　　　（　 1,220,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,157 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,157.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
664.58 ㎡	5,548.18 ㎡	4,627.45 ㎡	920.73 ㎡	4,546.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 60 戸) 76㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.4 ％）	（ 479.5 ％）	（ 400.0 ％）	（ 79.6 ％）	（ 81.94 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.7 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,010,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンションの分譲事例等を比較検討のうえ査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,010,000 円／㎡　　×　　 4,546.00 ㎡　　＝　　　　 4,591,460,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,591,460,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 389,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 408,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に個別性も斟酌して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 408,450 円／㎡　　×　　　 5,548.18 ㎡　　＝　　　　 2,266,154,121 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,591,460,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 459,146,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,725,300,121 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	24 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	367,316,800 円	( 8 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 313,357,962 円
	販売総額(2期)	3,305,851,200 円	( 72 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,646,664,471 円
	販売総額(3期)	918,292,000 円	( 20 ％)	×　　0.7880	（ 30 ヶ月）	＝　　 723,614,096 円
収入合計		－	－	－	－	3,683,636,529 円
支出	建築工事費(1期)	226,615,412 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 212,655,903 円
	建築工事費(2期)	226,615,412 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 196,430,239 円
	建築工事費(3期)	1,812,923,297 円	( 80 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,451,426,392 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	183,658,400 円	( 40 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 172,345,043 円
	販売管理費(2期)	137,743,800 円	( 30 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 121,310,965 円
	販売管理費(3期)	137,743,800 円	( 30 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 113,831,476 円
支出合計		－	－	－	－	2,268,000,018 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,683,636,529 円　　－　　　　　　 2,268,000,018 円　　＝　　　　　 1,415,636,511 円 1,220,000 円／㎡