鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０２ -112	港区		建付地	（　）	不整形	北東6m区道、中間画地		近商特別用途地区高度地区 (75,300)
b	ＨＴＲ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	正方形	南西3.8m区道、中間画地		２中専高度3種最高24m (70,160)
c	ＳＳＫ（公）０２ -122	港区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東3.6m区道、北4m、角地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	ＮＫＭ（公）０２ -1	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (60,160)
e	ＦＪＮ（公）０２ -123	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度3種最高24m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,887,994	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,176,162	100 [ 113.3]	1,920,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,920,000
b	(　 ) 1,866,853	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,923,424	100 [ 104.9]	1,833,579		1,830,000
c	(　 ) 1,864,356	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	1,901,608	100 [ 103.9]	1,830,229		1,830,000
d	(　 ) 1,799,313	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,832,830	100 [ 96.0]	1,909,198		1,910,000
e	(　 ) 1,759,425	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,752,658	100 [ 97.0]	1,806,864		1,810,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,860,000 円／㎡]

港 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,500,581	5,074,373	24,426,208	7,938,300	16,487,908	（　0.9712） 16,013,056	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	457,515,886 円　　　　（　 1,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	166.00	ＲＣ3	498.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種22m 日影規制	70 ％	300 ％	216 ％	278 ㎡	12.4 m x 23.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、３階建共同住宅（１ＬＤＫ、４５㎡程度）と判定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	166.00	80.0	132.80	5,700	756,960	2.0	1,513,920
							1.0	756,960
2～ 2	共同住宅	166.00	85.0	141.10	5,800	818,380	2.0	1,636,760
							1.0	818,380
3～ 3	共同住宅	166.00	85.0	141.10	5,900	832,490	2.0	1,664,980
							1.0	832,490
～

～

計		498.00	83.3	415.00		2,407,830		4,815,660
								2,407,830

⑨年額支払賃料	2,407,830 円　×　12ヶ月　＝　 28,893,960 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,494,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,387,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,519,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,868,562 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,815,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,407,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 586,270 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,500,581 円　　　　（　 106,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０２賃貸　　　　-3	10,093 ( 9,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	6,008	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,934 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＢＲ（公）０２賃貸　　　　-2	9,705 ( 9,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [109.0]	100 [106.0]	5,793
c	ＡＢＲ（公）０２賃貸　　　　-1	5,204 ( 5,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [117.0]	100 [104.0]	5,940

港 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	423,000 円	141,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,339,873 円	30,387,960　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 831,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,074,373 円　（　　　　　　 18,253 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 498.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,938,300 円（　　　　　 28,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,500,581 円
②総費用	5,074,373 円
③純収益　①－②	24,426,208 円
④建物等に帰属する純収益	7,938,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,487,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,013,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 457,515,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -14

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

印

TEL.

鑑定評価額

506,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区元麻布３丁目２４２番３０外｢元麻布３－６－２｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区2種22m 日影規制 (70,216)
	1:2	共同住宅ＲＣ3	中規模一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域	北東5.4m区道	水道、ガス、下水	六本木 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

六本木駅南西方

700m

法令

規制

１中専
(70,216)
準防
高度地区2種22m
日影規制

⑤地域要因の将
　来予測

中低層共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状にて推移していくと予測する。
環境と都心への接近性に優れており、ブランド力も高いことから今後も需要が底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,910,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は麻布・赤坂・青山等の品等に優れた港区内の中低層住宅地域。中心的な需要者は外国人を含む住宅取得目
的の富裕層であるが、投資や開発目的の不動産業者等の参画も目立つ。供給が限定的な中で、都心との接近性に優れた
閑静な住宅地として富裕層に選好され、良好な金融情勢、資産効果もあって、取引価格は上昇している。５～１０億円
の取引が目立つ地域であるが、標準地規模の土地で５～６億円程度、土地建物の総額で７～９億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中心的な需要者の取引動機が色濃く反映され、取引市場の実勢が的確に把握された実証的な価格となった。
収益価格は標準地の規模、容積率等に応じた収益力に見合った価格であるが、閑静な住環境が収益の向上に十分作用し
ていない一面を有する。以上に加え、自己使用目的の取引が多い低層住宅地域に存すること、需給がタイトである現状
を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[103.0]

100
[122.2]

[100.0]
100

1,810,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区の人口は増加基調。高齢化率は低位。土
地取引件数は横這いだが、取引価格は高い。
建築着工はまちまちだが、悪化はない。住宅
の賃料は強含み。

地域要因に特段の変動はないが、閑静な住宅
地域としての安定性、ブランド力の高さ、優
れた流動性等から富裕層の選好性は強く、需
要が底堅く推移。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０２ -13	港区		建付地	（　）	台形	南西3.6m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
b	ＵＥＨ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北7m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,280)
c	ＨＴＲ（公）０２ -5	港区		更地	（　）	不整形	南東4.5m私道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,180)
d	ＷＴＮ（公）０２ -7	港区		更地	（　）	不整形	南東4.1m区道、北西2m、二方路		２住居 (70,218)
e	ＯＳＹ（公）０２ -123	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.9m区道、東6.1m、角地		１住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,536,371	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.1]	1,730,197	100 [ 100.0]	1,730,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,730,000
b	(　 ) 2,018,926	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,061,323	100 [ 108.2]	1,905,104		1,910,000
c	(　 ) 1,801,835	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,894,713	100 [ 100.8]	1,879,676		1,880,000
d	(　 ) 1,617,771	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,768,421	100 [ 90.9]	1,945,458		1,950,000
e	(　 2,233,999) 1,686,450	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,707,735	100 [ 87.4]	1,953,930		1,950,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,910,000 円／㎡]

港 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,675,205	5,054,884	22,620,321	8,107,200	14,513,121	（　0.9712） 14,095,143	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	402,718,371 円　　　　（　 1,450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	166.00	ＲＣ3	498.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種22m 日影規制	70 ％	300 ％	216 ％	278 ㎡	12.4 m x 23.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯及びＤＩＮＫｓ向けの１ＬＤＫタイプ、平均専有面積が４５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	166.00	80.0	132.80	5,390	715,792	2.0	1,431,584
							1.0	715,792
2～ 2	住宅	166.00	85.0	141.10	5,500	776,050	2.0	1,552,100
							1.0	776,050
3～ 3	住宅	166.00	85.0	141.10	5,670	800,037	2.0	1,600,074
							1.0	800,037
～

～

計		498.00	83.3	415.00		2,291,879		4,583,758
								2,291,879

⑨年額支払賃料	2,291,879 円　×　12ヶ月　＝　 27,502,548 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 996,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,498,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,424,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,073,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,583,758 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,291,879 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 558,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,675,205 円　　　　（　 99,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０２賃貸　　　　-4	5,678 ( 5,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,627 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０２賃貸　　　　-6	4,521 ( 4,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	4,853
c	ＮＫＭ（公）０２賃貸　　　　-8	6,859 ( 6,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	6,860

港 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	144,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,279,884 円	28,498,548　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 831,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,054,884 円　（　　　　　　 18,183 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 498.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,107,200 円（　　　　　 29,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,675,205 円
②総費用	5,054,884 円
③純収益　①－②	22,620,321 円
④建物等に帰属する純収益	8,107,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,513,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,095,143 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 402,718,371 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,450,000 円／㎡）