鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０２ -110	港区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西3.5m区道、北西4m、角地		１中専高度地区2種22m (70,160)
b	ＨＴＲ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	正方形	南西3.8m区道、中間画地		２中専高度3種最高24m (70,160)
c	ＥＧＣ（公）０２ -102	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.1m区道、北東2.4m、角地		２中専高度地区3種 (70,284)
d	ＮＫＭ（公）０２ -1	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
e	ＥＧＣ（公）０２ -103	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北東4m区道、中間画地		２中専高度地区最高17m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,259,490	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,417,654	100 [ 92.2]	2,622,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,620,000
b	(　 ) 1,866,853	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,923,424	100 [ 92.2]	2,086,143		2,090,000
c	(　 ) 2,174,299	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	2,417,137	100 [ 97.9]	2,468,986		2,470,000
d	(　 ) 1,799,313	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,832,830	100 [ 86.4]	2,121,331		2,120,000
e	(　 ) 1,935,768	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	2,092,194	100 [ 90.3]	2,316,937		2,320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,260,000 円／㎡]

港 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,373,865	3,603,334	15,770,531	6,247,500	9,523,031	（　0.9592） 9,134,491	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	260,985,457 円　　　　（　 1,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅兼駐車場	103.50	ＲＣ3F1B	370.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	173 ㎡	9.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ（平均専有床面積４０㎡程度）の共同住宅、地下１階は駐車場３台。

⑦有効率　 72.6 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	駐車場	60.00

1～ 1	共同住宅	103.50	80.0	82.80	5,300	438,840	2.0	877,680
							1.0	438,840
2～ 3	共同住宅	103.50	90.0	93.15	5,500	512,325	2.0	1,024,650
							1.0	512,325
～

～

計		370.50	72.6	269.10		1,463,490		2,926,980
								1,463,490

⑨年額支払賃料	1,463,490 円　×　12ヶ月　＝　 17,561,880 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 269.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 807,300 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,369,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 999,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,989,721 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,926,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,463,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 356,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,373,865 円　　　　（　 111,988 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-1	4,720 ( 4,523)	100 [100.0]	[101.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,627 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-2	5,003 ( 4,894)	100 [100.0]	[100.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	5,736
c	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-3	5,133 ( 4,923)	100 [100.0]	[101.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,263

港 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	105,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,599,134 円	19,989,180　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 586,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,603,334 円　（　　　　　　 20,829 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 370.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0595	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,247,500 円（　　　　　 36,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,373,865 円
②総費用	3,603,334 円
③純収益　①－②	15,770,531 円
④建物等に帰属する純収益	6,247,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,523,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,134,491 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,985,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
港 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -11

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　大澤　裕一

印

TEL.

鑑定評価額

363,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区赤坂８丁目１３０番外｢赤坂８－２－１７｣				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,240)
	1:2	共同住宅ＲＣ3F1B	マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	青山一丁目 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

青山一丁目駅南東方

320m

法令

規制

１中専
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

当該標準地は、高級マンション、大使館等からなり旧来より高級住宅地域として熟成している。今後とも概ね現
状維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,490,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区内の赤坂、青山、六本木及び麻布地区等の優良住宅地域である。主たる需要者は、個人では会社役
員等の富裕層、自営業者のほか自社ビル使用目的の法人、事業採算性を目的とする不動産投資家等が想定される。交通
利便性に優る都心に位置する優良住宅地域として需要がありマイナス金利等の影響もあり、地価は上昇傾向にある。市
場の中心価格帯は、土地で２．５億円～４億円前後、土地建物で３億円～５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は赤坂・青山地区に存する複数の取引事例の価格から求めており、比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実
証的な価格である。収益価格は投資採算性を的確に示す理論的価格であるが、マンション用地としては規模が小さく、
低位に求められた。会社経営などの富裕層の個人等が需要者の中心であり、比準価格及び収益価格を関連付けて、さら
に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[103.0]

100
[105.1]

[100.0]
100

2,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善が続くなかで、景気は
緩やかな回復基調が続いている。海外経済の
動向や金融資本市場の変動には留意する必要
がある。

旧来からの交通利便性の良好な都心立地の優
良住宅地域として熟成しており、地域要因に
特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０２ -7	港区		更地	（　）	不整形	南東4.1m区道、北西2m、二方路		２住居 (70,218)
b	ＨＴＲ（公）０２ -1	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.2m区道、中間画地		２住居３５ｍ高度地区 (70,240)
c	ＨＴＲ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	正方形	南西3.8m区道、中間画地		２中専高度3種最高24m (70,160)
d	ＨＴＲ（公）０２ -5	港区		更地	（　）	不整形	南東4.5m私道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,180)
e	ＯＳＹ（公）０２ -11	港区		建付地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		２中専高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,617,771	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,768,421	100 [ 78.4]	2,255,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,260,000
b	(　 ) 2,379,952	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	2,538,615	100 [ 106.7]	2,379,208		2,380,000
c	(　 ) 1,866,853	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,923,424	100 [ 87.3]	2,203,235		2,200,000
d	(　 ) 1,801,835	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,894,713	100 [ 83.8]	2,260,994		2,260,000
e	(　 ) 2,185,442	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	2,141,313	100 [ 88.2]	2,427,793		2,430,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,250,000 円／㎡]

港 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,758,728	3,482,069	15,276,659	5,928,000	9,348,659	（　0.9658） 9,028,935	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	257,969,571 円　　　　（　 1,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅兼駐車場	103.50	ＲＣ3F1B	370.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	173 ㎡	9.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ（平均専有床面積４０㎡程度）の共同住宅、地下１階は自走式駐車場３台。

⑦有効率　 72.6 ％
の理由

同種建物では概ね標準的割合と査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	駐車場	60.00

1～ 1	共同住宅	103.50	80.0	82.80	5,200	430,560	1.0	430,560
							1.0	430,560
2～ 3	共同住宅	103.50	90.0	93.15	5,300	493,695	1.0	493,695
							1.0	493,695
～

～

計		370.50	72.6	269.10		1,417,950		1,417,950
								1,417,950

⑨年額支払賃料	1,417,950 円　×　12ヶ月　＝　 17,015,400 円
⑩a共益費（管理費）	227 円／㎡　×　 269.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 733,028 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充分担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,748,428 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 968,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,400,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,417,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,417,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 345,250 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,758,728 円　　　　（　 108,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-5	5,003 ( 4,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	5,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,418 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-6	5,684 ( 5,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	5,267
c	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-7	5,568 ( 5,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	5,883

港 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	104,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,491,369 円	19,368,428　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 586,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,482,069 円　（　　　　　　 20,128 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9658

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 370.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,928,000 円（　　　　　 34,266 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,758,728 円
②総費用	3,482,069 円
③純収益　①－②	15,276,659 円
④建物等に帰属する純収益	5,928,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,348,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,028,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,190 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,969,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490,000 円／㎡）