鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１ -107	中央区		建付地	（　）	不整形	南東27m国道、南西44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公２取６ -5	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南西7m、南東3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公２取４ -114	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西44m都道、南東11m、北東4m、南西4m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公２取１７ -104	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西44m都道、南22m、北3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,119,339	100 [ 150.0]	[ 110.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 109.3]	7,024,866	100 [ 93.7]	7,497,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.7] 　　　　 100	7,850,000
b	(　 10,177,298) 11,016,419	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	11,369,651	100 [ 147.1]	7,729,199		8,090,000
c	(　 ) 7,901,266	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	8,059,291	100 [ 107.9]	7,469,222		7,820,000
d	(　 ) 7,519,777	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	7,679,920	100 [ 99.3]	7,734,058		8,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	限定価格	％／月 +0.52	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,000,000 円／㎡]

中央 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	644,305,601	161,576,445	482,729,156	192,998,000	289,731,156	（　0.9104） 263,771,244	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	7,993,068,000 円　　　　（　 7,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	661.20	Ｓ14F1B	9,801.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	61 ％	800 ％	824 ％	1,131 ㎡	23.5 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計を活用し、１・２階はフロア貸し店舗、３階以上はフロア貸し事務所、地下１階に貸し駐車場２９台（総数３１台）を想定

⑦有効率　 69.0 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	670.80

1～ 1	店舗	650.86	35.2	229.26	9,500	2,177,970	12.0	26,135,640
							0.0	0
2～ 2	店舗	650.86	73.5	478.53	7,700	3,684,681	12.0	44,216,172
							0.0	0
3～14	事務所	650.86	77.5	504.37	6,983	3,522,016	10.0	35,220,160
							0.0	0
塔屋～		18.24

計		9,801.08	69.0	6,760.23		48,126,843		492,993,732
								0

⑨年額支払賃料	48,126,843 円　×　12ヶ月　＝　 577,522,116 円
⑩a共益費（管理費）	909 円／㎡　×　 6,760.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 73,740,589 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 29 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 17,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	651,262,705 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 17,400,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 29,093,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	639,569,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	492,993,732 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,722,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 13,050 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	644,305,601 円　　　　（　 569,678 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃９　　　　-35	6,111 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	6,782	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,041 円/㎡　月額支払賃料（　 6,983 円/㎡）　基準階 8 F B
b	ＴＫ１－公２賃９　　　　-36	7,637 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	7,149
c	ＴＫ１－公２賃９　　　　-37	7,638 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	7,192

中央 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,140,000 円	3,380,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,528,945 円	668,662,705　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,417,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 28,730,000 円	3,380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,380,000 円	3,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,380,000 円	3,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 161,576,445 円　（　　　　　　 142,862 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9104

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,380,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 9,801.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	192,998,000 円（　　　　　 170,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	644,305,601 円
②総費用	161,576,445 円
③純収益　①－②	482,729,156 円
④建物等に帰属する純収益	192,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	289,731,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	263,771,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,993,068,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,070,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
中央 5-51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-51

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

印

TEL.

鑑定評価額

8,460,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	5,540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋本町４丁目９番５外｢日本橋本町４－４－２｣				②地積　(㎡)	1,131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,854)
	1:2	事務所、店舗兼駐車場Ｓ13F1B	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西27m国道、三方路	水道、ガス、下水	新日本橋 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 10 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中央通り沿いの高層店舗兼事
務所ビルが建ち並ぶ商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

新日本橋駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,685)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の周辺部ではビルの建替え、再開発ビルの竣工が見られ、今後も熟成した高度商業地として推移するも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度を利用した高層の店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
高度利用の可能性　　　　　　　　  +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,650,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日本橋地区、京橋地区を中心とした主要幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域である。需要者は不動産会
社、機関投資家、投資法人、資金力のある一般事業法人等が中心で、主に投資目的の需要となる。日本橋地区で進んで
いる再開発事業や、既存ビルの建替えなどの影響を受け、オフィス需要は引き続き堅調に推移している。このため地価
は上昇傾向を持続している。取引総額は数十億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は収益性に着目して取引するものと考えられる。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する地域
から事例を収集・採用し、収益物件の取引事例も含めた。収益価格は周辺の賃料水準、取引利回り等を勘案して試算し
た。いずれの価格も規範性は高いと判断されるため、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,000,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[110.2]

100
[222.7]

[104.7]
100

7,460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外の経済情勢は不安定要素が多く、国内市
場への影響には留意が必要であるが、中心商
業地の不動産市況は堅調を維持、投資意欲も
未だ旺盛である。

幹線道路沿いの利便性に優れる高度商業地域
である。周辺地域である日本橋地区の再開発
事業の影響もあり、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+112.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１７ -104	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西44m都道、南22m、北3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公２取１ -107	中央区		建付地	（　）	不整形	南東27m国道、南西44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公２取４ -114	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西44m都道、南東11m、北東4m、南西4m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公２取４ -107	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m区道、西6m、北8m、三方路		商業地区計画等 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,519,777	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	7,679,920	100 [ 94.5]	8,126,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.7 行政　　 +4.0 その他　 0.0 　　　[ 104.7] 　　　　 100	8,510,000
b	(　 ) 10,119,339	100 [ 150.0]	[ 110.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 109.3]	7,024,866	100 [ 89.3]	7,866,591		8,240,000
c	(　 ) 7,901,266	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	8,059,291	100 [ 102.8]	7,839,777		8,210,000
d	(　 ) 8,311,565	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	8,894,541	100 [ 114.4]	7,774,948		8,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	限定価格	％／月 +0.52	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,300,000 円／㎡]

中央 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	617,727,417	149,174,553	468,552,864	192,474,000	276,078,864	（　0.9262） 255,704,244	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	7,520,713,059 円　　　　（　 6,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	661.20	Ｓ14F1B	9,801.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	824 ％	1,131 ㎡	23.5 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度を利用し、１－２階店舗、３階以上事務所（いずれもフロア貸）、地下１階に２９台の駐車場を想定

⑦有効率　 69.0 ％
の理由

同規模の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	670.80

1～ 1	店舗	650.86	35.2	229.26	8,350	1,914,321	12.0	22,971,852
							0.0	0
2～ 2	店舗	650.86	73.5	478.53	7,350	3,517,196	12.0	42,206,352
							0.0	0
3～14	事務所	650.86	77.5	504.37	6,750	3,404,498	10.0	34,044,980
							0.0	0
塔屋～		18.24

計		9,801.08	69.0	6,760.23		46,285,493		473,717,964
								0

⑨年額支払賃料	46,285,493 円　×　12ヶ月　＝　 555,425,916 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 6,760.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 73,578,343 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 29 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 17,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	629,004,259 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 17,400,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 33,190,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	613,214,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,717,964 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,500,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 13,050 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	617,727,417 円　　　　（　 546,178 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１０　　　　-34	6,111 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	6,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,806 円/㎡　月額支払賃料（　 6,750 円/㎡）　基準階 8 F B
b	ＴＫ１－公２賃１０　　　　-11	4,880 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	6,256
c	ＴＫ１－公２賃１０　　　　-36	6,710 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	7,238

中央 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,990,000 円	3,330,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	53,651,553 円	646,404,259　×　　　　 8.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,568,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 28,305,000 円	3,330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,330,000 円	3,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,330,000 円	3,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 149,174,553 円　（　　　　　　 131,896 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9262

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,330,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 9,801.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	192,474,000 円（　　　　　 170,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	617,727,417 円
②総費用	149,174,553 円
③純収益　①－②	468,552,864 円
④建物等に帰属する純収益	192,474,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	276,078,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	255,704,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,520,713,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,650,000 円／㎡）