鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取９ -101	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
b	ＴＫ１－公２取３ -107	中央区		建付地	（　）	長方形	北東8m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)
c	ＴＫ１－公２取３ -113	中央区		建付地	（　）	台形	北東8m区道、南東6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＫ１－公２取１２ -3	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,664)
e	ＴＫ１－公２取９ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,667)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 887,190	100 [ 100.0]	[ 118.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,054,869	100 [ 93.1]	1,133,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 1,133,144	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	1,275,365	100 [ 95.1]	1,341,078		1,340,000
c	(　 ) 1,499,438	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	1,476,074	100 [ 105.6]	1,397,797		1,400,000
d	(　 ) 1,166,117	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,118,412	100 [ 85.4]	1,309,616		1,310,000
e	(　 ) 2,038,265	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	1,935,434	100 [ 125.0]	1,548,347		1,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,350,000 円／㎡]

中央 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,222,012	6,197,553	15,024,459	9,905,700	5,118,759	（　0.9563） 4,895,069	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	125,514,590 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	79.32	Ｓ8	540.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの事務所

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

高層事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	67.51	51.0	34.43	3,330	114,652	6.0	687,912
							0.0	0
2～ 8	事務所	67.51	92.4	62.38	3,330	207,725	6.0	1,246,350
							0.0	0
～

～

～

計		540.08	87.2	471.09		1,568,727		9,412,362
								0

⑨年額支払賃料	1,568,727 円　×　12ヶ月　＝　 18,824,724 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 471.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,420,113 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,244,837 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,112,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,132,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,412,362 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,222,012 円　　　　（　 198,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃３　　　　-10	3,343 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公２賃３　　　　-11	3,140 ( 3,064)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,149
c	ＴＫ１－公２賃３　　　　-12	3,102 ( 3,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,447

中央 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	159,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,003,053 円	22,244,837　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 730,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,351,500 円	159,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,197,553 円　（　　　　　　 57,921 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 540.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,905,700 円（　　　　　 92,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,222,012 円
②総費用	6,197,553 円
③純収益　①－②	15,024,459 円
④建物等に帰属する純収益	9,905,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,118,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,895,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,514,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中央 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-34

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　高井　猛史

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋人形町１丁目５番５９｢日本橋人形町１－５－１５｣				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
	1:2	事務所ＲＣ6	中低層店舗併用住宅、事務所ビルが多い商業地域	南東8m区道	水道、ガス、下水	人形町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

纏まった敷地では共同住宅の
建築が見られる。

街

路

８ｍ区道

交通

施設

人形町駅西方

120m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビルが多く建ち並んでいるが、纏まった敷地では共同住宅への転換が見られている。賃料は改善
傾向にあり、地価は景気動向等から上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日本橋人形町、日本橋蛎殻町等を中心とした日本橋地区の（準）幹線道路背後の事務所ビルや共同住宅
等が建ち並ぶ商業地域一帯と認められる。需要者は、貸しビル業者、自用目的の法人、個人投資家等多様である。比較
的画地規模の小さな土地が多く、開発は進みにくいものの、利便性の高さ等から地価は上昇傾向、賃料は回復傾向にあ
る。取引価格帯は、敷地規模等で異なるが、総額で数億円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を
目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,660,000 円／㎡

[113.9]
100

100
[100.0]

100
[145.5]

[100.0]
100

1,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外の経済状況等による下振れリスクはあ
るものの、堅調な不動産需要及び良好な資金
調達環境の影響等から都心部の地価は上昇傾
向にある。

纏まった敷地においては、共同住宅の建設が
見られる。

個別的要因による格別な変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取９ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,667)
b	ＴＫ１－公２取９ -101	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
c	ＴＫ１－公２取１１ -116	中央区		更地	（　）	ほぼ台形	西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,528)
d	ＴＫ１－公２取１３ -4	中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
e	ＴＫ１－公２取７ -5	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,038,265	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	1,935,434	100 [ 135.0]	1,433,655	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,430,000
b	(　 ) 887,190	100 [ 100.0]	[ 118.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,054,869	100 [ 84.2]	1,252,814		1,250,000
c	(　 ) 1,626,591	100 [ 100.0]	[ 125.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,980,335	100 [ 122.5]	1,616,600		1,620,000
d	(　 225,904) 1,129,518	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,181,476	100 [ 77.5]	1,524,485		1,520,000
e	(　 ) 882,948	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	895,309	100 [ 59.3]	1,509,796		1,510,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

中央 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,621,281	6,099,706	15,521,575	10,319,000	5,202,575	（　0.9396） 4,888,339	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	128,640,500 円　　　　（　 1,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	79.32	Ｓ8	540.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

中高層の事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	67.51	51.0	34.45	3,363	115,855	8.0	926,840
							0.0	0
2～ 8	事務所	67.51	92.4	62.41	3,363	209,885	8.0	1,679,080
							0.0	0
～

～

～

計		540.08	87.3	471.32		1,585,050		12,680,400
								0

⑨年額支払賃料	1,585,050 円　×　12ヶ月　＝　 19,020,600 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 471.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,421,783 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,442,383 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 942,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,499,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,680,400 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,621,281 円　　　　（　 202,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃９　　　　-29	3,753 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,385 円/㎡　月額支払賃料（　 3,363 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃９　　　　-30	3,343 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,066
c	ＴＫ１－公２賃９　　　　-31	3,428 ( 3,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,647

中央 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	170,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,074,606 円	22,442,383　×　　　　 13.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 730,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,099,706 円　（　　　　　　 57,007 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 540.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,319,000 円（　　　　　 96,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,621,281 円
②総費用	6,099,706 円
③純収益　①－②	15,521,575 円
④建物等に帰属する純収益	10,319,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,202,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,888,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,685 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,640,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200,000 円／㎡）