別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 中央 5-29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中央 5-29 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　計 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月15日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,560,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央区銀座２丁目２番１９外 ｢銀座２－６－７｣ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,800) 防火 （その他） 地区計画等 高度利用地区 (100,1100) 1:1 店舗兼事務所 ＲＣ8F1B 中高層の店舗、店舗 兼事務所が建ち並ぶ 商業地域 南東27m国道 水道、ガス、下水 銀座一丁目近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 内外ブランド店が入居した店 舗ビルが建ち並ぶ高度商業地 域 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 銀座一丁目駅近接 法令 規制 商業 (100,800) 防火  地区計画等 高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 複数の大規模再開発等の完成に伴い一段の集客力の向上が実現したが、今後も内外の顧客吸引力強化を意識した 機能更新を図りつつ、銀座地区のプライムゾーンとしてさらに発展していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 地区計画・高度利用地区による高層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 46,400,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　 42,000,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、銀座などの都心エリアで、高級ブランド店・デパート等が建ち並ぶ繁華性が高い消費型の高度商業地域 である。需要者は内外の機関投資家が中心である。当該地域は銀座の中心地区の一角で、希少性が高く根強い需要が続 く地域である。未だに散発的に高値取引の発生が見られるが、高値警戒感等もあり、概ね取引市場に安定化傾向が窺え る。需要の中心となる価格帯は、総額で数百億円程度と推量される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格より比準価格が高位に試算された。近隣地域は銀座の中心地区の一角で希少性が高く、直接的な収益を超えた 様々な目的（企業・商品イメージアップなど）を有する需要が重層化する傾向があることから、収益価格のほかに、市 場性を反映した比準価格も重要な指標となる。そこで、近隣地域の取引市場及び賃貸市場の需給動向を勘案し、比準価 格と収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　 42,600,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央 5-13                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　 43,200,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不透明感が増すなか、極度の金融緩和の下、 不動産市場は引き続き堅調で、地価は上昇傾 向で推移している。 ほぼ大規模な再開発等が出揃ったことなどか ら、上昇率に鈍化傾向が見られ、安定化が窺 える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +0.2 ％