鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１４ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南35m都道、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公２取１４ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m都道、南西4m、北西8m、角地		商業地区計画等第二種文教地区 (100,585)
c	ＴＫ１－公２取１７ -102	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北21.6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公２取４ -112	千代田区		底地	（　）	不整形	南西27m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公２取１１ -112	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.5m区道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,118,751	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,245,923	100 [ 56.1]	5,785,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,790,000
b	(　 ) 4,338,592	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	4,401,168	100 [ 65.8]	6,688,705		6,690,000
c	(　 ) 3,349,696	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,731,561	100 [ 55.9]	6,675,422		6,680,000
d	(　 4,288,168) 4,288,168	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	5,008,179	100 [ 73.5]	6,813,849		6,810,000
e	(　 ) 5,988,348	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	6,494,160	100 [ 104.8]	6,196,718		6,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,400,000 円／㎡]

中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	161,312,653	46,922,267	114,390,386	52,474,900	61,915,486	（　0.9451） 58,516,326	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	1,773,222,000 円　　　　（　 5,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.64	Ｓ10F1B	2,946.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	330 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階一部と地下１階に機械式駐車場、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 64.9 ％
の理由

近隣の同類型の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～10	事務所	281.84	73.7	207.60	6,250	1,297,500	10.0	12,975,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	119.04	37.6	44.80	9,500	425,600	12.0	5,107,200
							0.0	0
1～ 1	駐車場	177.80

地下 1～ 1	駐車場	113.00

～

計		2,946.40	64.9	1,913.20		12,103,100		121,882,200
								0

⑨年額支払賃料	12,103,100 円　×　12ヶ月　＝　 145,237,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,913.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,662,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	165,899,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 8,744,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	160,154,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	121,882,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,157,881 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	161,312,653 円　　　　（　 488,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１４　　　　-10	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	6,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,302 円/㎡　月額支払賃料（　 6,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃１４　　　　-13	6,111 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,790
c	ＴＫ１－公２賃１４　　　　-14	5,208 ( 5,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,091

中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,757,000 円	919,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	22,970,367 円	168,899,760　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,545,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,811,500 円	919,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	919,000 円	919,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	919,000 円	919,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 46,922,267 円　（　　　　　　 142,189 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	919,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,946.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,474,900 円（　　　　　 159,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	161,312,653 円
②総費用	46,922,267 円
③純収益　①－②	114,390,386 円
④建物等に帰属する純収益	52,474,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	61,915,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,516,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,773,222,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,370,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
中央 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-16

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　小熊　忍

印

TEL.

鑑定評価額

1,950,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	4,440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋本町４丁目１５番３｢日本橋本町４－１－１１｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:1	事務所兼駐車場ＳＲＣ9F1B	高層の店舗、事務所ビルが多い既成商業地域	南東27m国道	水道、ガス、下水	新日本橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

高層の店舗、事務所ビルが建
ち並ぶ江戸通り沿いの商業地
域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

新日本橋駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、用途的な変化は見られない。周辺地域で再開発による大型
ビルが竣工したが、近隣地域には直接の影響は軽微。地価は引き続き上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日本橋、八重洲、京橋、銀座地区等、及び隣接区の高層店舗事務所ビルが集積する高度商業地域一帯の
圏域。主たる需要者は、機関投資家、上場不動産投資法人、大手不動産業者、資金力に優る大手の一般事業法人等など
である。エリアとしての知名度も高く、賃貸事務所に対する需要も堅調であることから、地域における土地への需要も
堅調で推移している。取引の中心となる価格帯は規模によっても異なるが、土地だけで数十億円程度の水準となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反
映した理論的価格である。対象標準地の需要者としては、機関投資家、大手不動産業者、拠点利用を目的とした実需の
大手一般事業法人等が想定される。本件では、実需を指向した比準価格と、収益性を重視する投資家などの思考に照応
した収益価格との説得力の程度は概ね同程度と判断し、両価格を相互に関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,750,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな拡大を続けており、特に値頃
感のある不動産やインバウンド需要に関係す
る不動産を中心に堅調な動きが持続している
。

高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
として熟成しており、地域要因に大きな変動
はない。事務所賃貸市況は堅調で、地価は上
昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

+2.6 ％

３　試算価格算定内訳

中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取４ -114	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西44m都道、南東11m、北東4m、南西4m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公２取５ -106	中央区		建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公２取１７ -104	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西44m都道、南22m、北3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公２取１６ -106	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14.5m区道、北西12.7m、南東7.2m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,901,266	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	8,059,291	100 [ 128.6]	6,266,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,270,000
b	(　 ) 4,293,977	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	4,815,990	100 [ 76.0]	6,336,829		6,340,000
c	(　 ) 7,519,777	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	7,679,920	100 [ 105.1]	7,307,250		7,310,000
d	(　 ) 8,536,611	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	8,292,708	100 [ 121.3]	6,836,528		6,840,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,340,000 円／㎡]

中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	150,133,910	40,546,887	109,587,023	49,744,800	59,842,223	（　0.9567） 57,251,055	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,789,095,469 円　　　　（　 5,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.64	Ｓ10F1B	2,946.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	330 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階一部と地下１階に機械式駐車場、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）建物を想定。

⑦有効率　 64.9 ％
の理由

高層店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	駐車場	113.00

1～	駐車場	177.80

1～	店舗	119.04	37.6	44.80	9,000	403,200	12.0	4,838,400
							0.0	0
2～10	事務所	281.84	73.7	207.60	5,650	1,172,940	10.0	11,729,400
							0.0	0
～

計		2,946.40	64.9	1,913.20		10,959,660		110,403,000
								0

⑨年額支払賃料	10,959,660 円　×　12ヶ月　＝　 131,515,920 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,913.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,892,144 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	152,408,064 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,336,323 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	149,071,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	110,403,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,059,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,300 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	150,133,910 円　　　　（　 454,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１５　　　　-42	5,087 ( 4,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,697 円/㎡　月額支払賃料（　 5,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃２　　　　-20	6,111 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,433
c	ＴＫ１－公２賃９　　　　-37	7,638 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	6,432

中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,646,000 円	882,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	17,094,887 円	155,408,064　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,545,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,497,000 円	882,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,546,887 円　（　　　　　　 122,869 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9567

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	882,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 2,946.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,744,800 円（　　　　　 150,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	150,133,910 円
②総費用	40,546,887 円
③純収益　①－②	109,587,023 円
④建物等に帰属する純収益	49,744,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,842,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,251,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,789,095,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,420,000 円／㎡）