鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取５ -106	中央区		建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公２取２ -109	中央区		更地	（　）	不整形	北東22m区道、南東6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公２取２ -1	中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m区道、南西2.5m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,680)
d	ＴＫ１－公２取１４ -101	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m都道、北西4m、二方路		商業地区計画等 (100,700)
e	ＴＫ１－公２取１７ -102	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北21.6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,293,977	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	4,815,990	100 [ 122.4]	3,934,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,930,000
b	(　 ) 3,180,134	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	3,635,776	100 [ 105.0]	3,462,644		3,460,000
c	(　 ) 3,605,400	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	4,308,985	100 [ 127.5]	3,379,596		3,380,000
d	(　 ) 2,054,434	100 [ 100.0]	[ 117.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,381,923	100 [ 74.9]	3,180,138		3,180,000
e	(　 ) 3,349,696	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,731,561	100 [ 117.6]	3,173,096		3,170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.97	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.97	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,300,000 円／㎡]

中央 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,119,535	16,089,476	39,030,059	22,081,600	16,948,459	（　0.9307） 15,773,931	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	438,164,750 円　　　　（　 2,940,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.18	Ｓ10	1,087.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	8.1 m x 17.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上層階はフロア貸し事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.71	63.9	69.46	7,000	486,220	12.0	5,834,640
							0.0	0
2～10	事務所	108.71	94.0	102.21	4,013	410,169	6.0	2,461,014
							0.0	0
～

～

～

計		1,087.10	91.0	989.35		4,177,741		27,983,766
								0

⑨年額支払賃料	4,177,741 円　×　12ヶ月　＝　 50,132,892 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 989.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,123,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,256,212 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,404,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,851,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,983,766 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 268,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,119,535 円　　　　（　 369,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃９　　　　-20	3,118 ( 3,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,996	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,033 円/㎡　月額支払賃料（　 4,013 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公２賃９　　　　-21	3,860 ( 3,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,061
c	ＴＫ１－公２賃９　　　　-22	3,344 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,043

中央 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,119,000 円	373,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,531,176 円	57,256,212　×　　　　 14.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,522,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,170,500 円	373,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	373,000 円	373,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	373,000 円	373,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,089,476 円　（　　　　　　 107,983 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9307

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	373,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,087.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,081,600 円（　　　　　 148,199 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,119,535 円
②総費用	16,089,476 円
③純収益　①－②	39,030,059 円
④建物等に帰属する純収益	22,081,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,948,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,773,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,865 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 438,164,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,940,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中央 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-12

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　嶋田　幸弘

印

TEL.

鑑定評価額

453,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋小伝馬町１０２番７外｢日本橋小伝馬町１２－２｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西22m区道	水道、ガス、下水	小伝馬町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いに中高層の店舗
兼事務所等が建ち並ぶ商業地
域

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

小伝馬町駅東方近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗・事務所が集積する商業地域であり、すでに地域内は店舗兼事務所地域として熟成しており、当面
は現状を維持していくと予測する。地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,790,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として中央区北部の、幹線道路・準幹線道路沿いに、中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域と判定した。主たる需要者としては、自用目的の事業者、不動産業者、投資家等が挙げられる。取引の中心となる価
格帯は、立地・規模等により幅はあるものの、概ね数億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格算定に当たって採用した取引事例は、いずれも同一需給圏内に存するものを採用しており、各補修正も適正に
行われていることから、当該試算価格は市場価格に基づく実証性の高い価格である。また、収益価格は想定する最有効
使用建物の実態を反映して各指標等も適正に考慮しており、理論的な価格である。よって本件では比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,550,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[194.2]

[100.0]
100

3,040,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は緩やかな拡大を維持しており、金
融緩和の継続から不動産市況も引き続き好調
で、都心部を中心に需要は底堅い。

地域要因に特段の変動要因はないが、オフィ
スビル需要は堅調で、空室率・利回りともに
低位な水準を維持しており、地価は底堅く推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +84.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１１ -113	中央区		建付地	（　）	長方形	北西12m区道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公２取１２ -107	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公２取１２ -112	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＫ１－公２取１ -108	中央区		更地	（　）	不整形	北東8m区道、南西2.7m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
e	ＴＫ１－公２取９ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,667)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,537,056	100 [ 100.0]	[ 128.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,979,728	100 [ 65.8]	3,008,705	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,010,000
b	(　 ) 1,806,422	100 [ 100.0]	[ 117.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,122,546	100 [ 65.3]	3,250,453		3,250,000
c	(　 ) 1,342,234	100 [ 100.0]	[ 121.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,634,841	100 [ 53.5]	3,055,778		3,060,000
d	(　 ) 1,475,216	100 [ 100.0]	[ 121.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	1,953,058	100 [ 54.4]	3,590,180		3,590,000
e	(　 ) 2,038,265	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	1,935,434	100 [ 62.9]	3,077,002		3,080,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.97	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.97	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,200,000 円／㎡]

中央 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,826,338	18,511,808	37,314,530	21,430,400	15,884,130	（　0.9418） 14,959,674	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	415,546,500 円　　　　（　 2,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.18	Ｓ10	1,087.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	8.1 m x 17.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上をフロア貸しの事務所と想定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.71	63.9	69.46	5,600	388,976	10.0	3,889,760
							0.0	0
2～10	事務所	108.71	94.0	102.21	4,010	409,862	8.0	3,278,896
							0.0	0
～

～

～

計		1,087.10	91.0	989.35		4,077,734		33,399,824
								0

⑨年額支払賃料	4,077,734 円　×　12ヶ月　＝　 48,932,808 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 989.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,497,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費水準及び建物の品等等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,430,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,921,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,509,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,399,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 317,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,826,338 円　　　　（　 374,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃７　　　　-13	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,037 円/㎡　月額支払賃料（　 4,010 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃７　　　　-14	4,273 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,070
c	ＴＫ１－公２賃７　　　　-15	3,656 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,848

中央 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,086,000 円	362,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	11,101,808 円	58,430,568　×　　　　 19.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,523,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,511,808 円　（　　　　　　 124,240 円／㎡）　　（経費率　　 33.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,087.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,430,400 円（　　　　　 143,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,826,338 円
②総費用	18,511,808 円
③純収益　①－②	37,314,530 円
④建物等に帰属する純収益	21,430,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,884,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,959,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,400 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 415,546,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,790,000 円／㎡）