鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１１ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、南22m、北16m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1300)
b	ＴＫ１－公２取１ -111	千代田区		更地	（　）	長方形	北西36m国道、北東37m、南東21m、南西14.5m、四方路		商業都市再生特別地区地区計画等 (100,1500)
c	ＴＫ１－公２取１５ -105	千代田区		建付地	（　）	不整形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
d	ＴＫ１－公２取１ -116	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東27m国道、北東33m、北西17m、南西9.5m、四方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,1290)
e	ＴＫ１－公２取８ -106	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,553,320	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.0]	23,812,984	100 [ 108.3]	21,987,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	23,700,000
b	(　 ) 22,424,846	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 112.3]	20,907,225	100 [ 111.0]	18,835,338		20,300,000
c	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	27,381,119	100 [ 119.2]	22,970,737		24,800,000
d	(　 ) 21,405,429	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.5]	18,478,046	100 [ 82.0]	22,534,202		24,300,000
e	(　 ) 15,751,613	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,185,010	100 [ 77.3]	22,231,578		24,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,900,000 円／㎡]

中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,997,969,083	476,617,766	1,521,351,317	277,720,000	1,243,631,317	（　0.9208） 1,145,135,717	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	42,412,433,963 円　　　　（　 21,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼駐車場	1,803.50	Ｓ9F1B	16,947.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	1,948 ㎡	57.8 m x 32.6 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し又は部分貸しの店舗、２階以上をフロア貸し又は部分貸しの事務所、地下に３８台収容可能な駐車場を想定した。

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルの標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	570.00

1～ 1	店舗	1,803.50	29.6	533.00	16,940	9,029,020	12.0	108,348,240
							0.0	0
2～ 9	事務所	1,803.50	80.6	1,453.00	12,400	18,017,200	12.0	216,206,400
							0.0	0
塔屋～		146.00

～

計		16,947.50	71.7	12,157.00		153,166,620		1,837,999,440
								0

⑨年額支払賃料	153,166,620 円　×　12ヶ月　＝　 1,837,999,440 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 12,157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 176,519,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,014,519,080 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 27,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 61,803,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,980,075,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,837,999,440 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,828,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,840,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 64,980 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,997,969,083 円　　　　（　 1,025,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１１　　　　-11	12,832 ( 12,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	12,864	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,524 円/㎡　月額支払賃料（　 12,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃１１　　　　-12	12,539 ( 12,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,539
c	ＴＫ１－公２賃１１　　　　-13	11,008 ( 10,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	12,231

中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,720,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	120,470,866 円	2,041,879,080　×　　　　 5.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,406,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 44,540,000 円	5,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,617,766 円　（　　　　　　 244,670 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9208

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,240,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 16,947.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	277,720,000 円（　　　　　 142,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,997,969,083 円
②総費用	476,617,766 円
③純収益　①－②	1,521,351,317 円
④建物等に帰属する純収益	277,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,243,631,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,145,135,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 587,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,412,433,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-5

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　嶋田　幸弘

印

TEL.

鑑定評価額

44,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

22,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	17,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区京橋１丁目１番１外｢京橋１－１－１｣				②地積　(㎡)	1,948 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,1100)
	2:1	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ9F5B	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	北東44m都道、三方路	水道、ガス、下水	東京 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東京駅に近接しいわゆる大手
町、丸ノ内地区に次ぐ国内有
数の事務所地区である。

街

路

４４ｍ都道

交通

施設

東京駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,1100)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

八重洲エリアに近接する京橋・日本橋地区において再開発等による都市機能の更新が進んでおり、東京駅周辺部
においても都市機能がさらに集積し、地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京駅を中心とした丸の内、大手町、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区を中心とした圏域である
ものと把握される。主たる需要者は、大手不動産業者、投資法人等が挙げられる。引き続き堅調なオフィス需要に加え
、再開発事業の進行によりさらに熟成度を高めている当地域への需要は底堅く、地価も上昇傾向を維持している。取引
は、数百億円規模の高額な取引となることが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格算定に当たって採用した取引事例は、いずれも同一需給圏内に存するものを採用しており、各補修正も適正に
行われていることから、当該試算価格は市場価格に基づく実証性の高い価格である。また、収益価格は想定する最有効
使用建物の実態を反映して各指標等も適正に考慮しており、理論的な価格である。よって本件では比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,000,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[110.2]

100
[ 74.8]

[108.0]
100

22,900,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は緩やかな拡大を維持しており、金
融緩和の継続から不動産市況も引き続き好調
で、都心部を中心に需要は底堅い。

地域要因に特段の変動要因はないが、オフィ
スビル需要は堅調で、空室率・利回りともに
低位な水準を維持しており、地価は底堅く推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.1
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取４ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東44m都道、北西11m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公２取１７ -103	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公２取６ -5	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南西7m、南東3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公２取１５ -105	千代田区		建付地	（　）	不整形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
e	ＴＫ１－公２取１１ -2	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東27m都道、北東15m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,1100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,668,973	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.2]	11,734,750	100 [ 53.6]	21,893,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	23,600,000
b	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	11,098,752	100 [ 56.1]	19,783,872		21,400,000
c	(　 10,177,298) 11,016,419	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	11,369,651	100 [ 58.7]	19,369,082		20,900,000
d	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	27,381,119	100 [ 112.8]	24,274,042		26,200,000
e	(　 ) 14,534,664	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	12,932,518	100 [ 62.9]	20,560,442		22,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400,000 円／㎡]

中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,024,806,254	542,382,200	1,482,424,054	277,720,000	1,204,704,054	（　0.9360） 1,127,602,995	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	41,763,073,889 円　　　　（　 21,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,803.50	Ｓ9F1B	16,947.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	800 ％	1,100 ％	1,948 ㎡	57.8 m x 32.6 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上をフロア貸しの事務所と想定した。

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	570.00

1～ 1	駐車場	359.80

1～ 1	店舗	1,443.70	36.9	533.00	16,000	8,528,000	12.0	102,336,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	1,803.50	80.6	1,453.00	12,650	18,380,450	12.0	220,565,400
							0.0	0
塔屋～		146.00

計		16,947.50	71.7	12,157.00		155,571,600		1,866,859,200
								0

⑨年額支払賃料	155,571,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,866,859,200 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 12,157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 175,060,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費水準及び建物の品等等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,041,920,000 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 27,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 62,625,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,006,654,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,866,859,200 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,108,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,560,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 43,320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,024,806,254 円　　　　（　 1,039,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃７　　　　-19	12,215 ( 12,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	12,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,777 円/㎡　月額支払賃料（　 12,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃７　　　　-20	13,749 ( 13,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	12,754
c	ＴＫ１－公２賃７　　　　-21	12,495 ( 12,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	12,750

中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,720,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	186,235,200 円	2,069,280,000　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,407,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 44,540,000 円	5,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,382,200 円　（　　　　　　 278,430 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,240,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 16,947.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	277,720,000 円（　　　　　 142,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,024,806,254 円
②総費用	542,382,200 円
③純収益　①－②	1,482,424,054 円
④建物等に帰属する純収益	277,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,204,704,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,127,602,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 578,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,763,073,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400,000 円／㎡）