鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１４ -102	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m区道、北東2.7m、角地		商業地区計画等中高層階住専地区 (100,296)
b	ＴＫ１－公２取１１ -117	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.9m区道、南東10.9m、北東10.9m、三方路		２住居地区計画等特別用途地区 (100,421)
c	ＴＫ１－公２取６ -4	中央区		更地	（　）	長方形	南西10.9m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＫ１－公２取６ -3	中央区		建付地	（　）	不整形	南東5.3m区道、中間画地		２住居特別用途地区 (100,212)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,630,354	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,832,207	100 [ 121.1]	1,512,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 1,274,001	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,323,748	100 [ 94.0]	1,408,243		1,410,000
c	(　 ) 1,936,317	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,075,732	100 [ 146.9]	1,413,024		1,410,000
d	(　 ) 704,818	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	765,655	100 [ 56.7]	1,350,362		1,350,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,420,000 円／㎡]

中央 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	142,352,566	38,014,500	104,338,066	67,473,000	36,865,066	（　0.9600） 35,390,463	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	956,499,000 円　　　　（　 1,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	540.06	ＲＣ8F1B	4,290.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	799 ㎡	30.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況を踏まえ、ファミリータイプの住戸で構成された高層共同住宅と判断した。駐車場は機械式１８台を想定。

⑦有効率　 72.8 ％
の理由

高層共同住宅として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	514.76	29.4	151.16	3,200	483,712	2.0	967,424
							1.0	483,712
2～ 7	居宅	500.76	84.8	424.64	3,425	1,454,392	2.0	2,908,784
							1.0	1,454,392
8～ 8	居宅	500.76	84.8	424.64	3,450	1,465,008	2.0	2,930,016
							1.0	1,465,008
地下 1～ 1	駐車場	270.00

～

計		4,290.08	72.8	3,123.64		10,675,072		21,350,144
								10,675,072

⑨年額支払賃料	10,675,072 円　×　12ヶ月　＝　 128,100,864 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 3,123.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,245,104 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周囲における同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	139,345,968 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 6,079,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	138,666,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,350,144 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 204,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,675,072 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,477,084 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	450,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,311 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	142,352,566 円　　　　（　 178,163 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１２　　　　-22	3,180 ( 3,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,528 円/㎡　月額支払賃料（　 3,425 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃１２　　　　-23	3,329 ( 3,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,504
c	ＴＫ１－公２賃１２　　　　-24	3,734 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,734

中央 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,950,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	17,948,500 円	144,745,968　×　　　　 12.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,621,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,014,500 円　（　　　　　　 47,578 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9600

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 4,290.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	67,473,000 円（　　　　　 84,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	142,352,566 円
②総費用	38,014,500 円
③純収益　①－②	104,338,066 円
④建物等に帰属する純収益	67,473,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,865,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,390,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 956,499,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
中央 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -3

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　砂野　明俊

印

TEL.

鑑定評価額

1,050,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,020,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区勝どき３丁目４１９番１｢勝どき３－４－１８｣				②地積　(㎡)	799 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,400)
	1.2:1	共同住宅兼店舗ＳＲＣ10F1B	中高層マンション、事業所等が混在する住宅地域	北西10.9m区道	水道、ガス、下水	勝どき 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

勝どき駅改良事業が完了し、
供用開始された。

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

勝どき駅西方

200m

法令

規制

２住居
(100,400)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

都心湾岸部の住宅地として生活利便性が高く、周辺では市街地再開発事業や敷地集約等による共同住宅化が進ん
でおり、高層共同住宅を主体とした住宅地域へと移行していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として中央区内の湾岸部に中規模の中高層共同住宅のほか、高層事務所等も散見される住宅地域であり
、そのほか港区、江東区など隣接区湾岸部にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者、機関投資家、マ
ンション開発業者等であり、市場で中心となる価格帯は、土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０
億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は湾岸部に中高層の共同住宅のほか、高層事務所等も散見される住宅地域に存しており、市場参加者は都心
湾岸部における生活利便性や住環境のほか、投資対象としての収益性をも重視している。したがって、各試算価格の再
吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、
投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,260,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 98.9]

[100.0]
100

1,310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東京五輪期待から都心の優良不動産には底堅
い需要がみられるが、海外経済や金融資本市
場、消費増税による消費者マインドの動向に
は留意を要する。

東京五輪期待から需要は底堅いが、都心湾岸
部における新規供給や地区計画等の変更を受
けて、土地需要者はやや慎重になりつつある
。

地区計画等の変更により、割増容積率の適用
は困難となった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１４ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等 (90,400)
b	ＴＫ１－公２取１０ -4	中央区		更地	（　）	長方形	北西5.5m区道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (70,240)
c	ＴＫ１－公２取１４ -4	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m区道、中間画地		２住居地区計画等 (90,220)
d	ＴＫ１－公２取６ -3	中央区		建付地	（　）	不整形	南東5.3m区道、中間画地		２住居特別用途地区 (100,212)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,641,074	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,664,049	100 [ 97.0]	1,715,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,720,000
b	(　 ) 829,417	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	882,500	100 [ 69.7]	1,266,141		1,270,000
c	(　 ) 1,069,917	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,099,875	100 [ 76.9]	1,430,267		1,430,000
d	(　 ) 704,818	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	765,655	100 [ 70.3]	1,089,125		1,090,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,370,000 円／㎡]

中央 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	149,247,053	35,567,073	113,679,980	73,000,000	40,679,980	（　0.9363） 38,088,665	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,002,333,289 円　　　　（　 1,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	544.76	ＲＣ8F1B	4,290.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	799 ㎡	30.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から８階に５０㎡～８０㎡台のファミリータイプの共同住宅、全４４戸、地下に機械式駐車場１８台と想定

⑦有効率　 72.8 ％
の理由

内廊下等による高層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	514.76	29.4	151.16	3,450	521,502	2.0	1,043,004
							1.0	521,502
2～ 2	共同住宅	500.76	84.8	424.80	3,550	1,508,040	2.0	3,016,080
							1.0	1,508,040
3～ 8	共同住宅	500.76	84.8	424.80	3,700	1,571,760	2.0	3,143,520
							1.0	1,571,760
地下 1～ 1	駐車場	270.00

～

計		4,290.08	72.8	3,124.76		11,460,102		22,920,204
								11,460,102

⑨年額支払賃料	11,460,102 円　×　12ヶ月　＝　 137,521,224 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 3,124.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,374,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	146,895,504 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 7,171,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	146,203,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,920,204 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,460,102 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,819,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	450,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,600 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	149,247,053 円　　　　（　 186,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃８　　　　-19	3,860 ( 3,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	3,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,632 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃８　　　　-20	3,760 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,958
c	ＴＫ１－公２賃８　　　　-21	3,404 ( 3,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	3,445

中央 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,570,673 円	153,375,504　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,621,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,625,000 円	1,250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,567,073 円　（　　　　　　 44,514 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9363

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,250,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 4,290.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	73,000,000 円（　　　　　 91,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	149,247,053 円
②総費用	35,567,073 円
③純収益　①－②	113,679,980 円
④建物等に帰属する純収益	73,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,679,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	38,088,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,002,333,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250,000 円／㎡）