鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１４ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南35m都道、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公２取１４ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m都道、南西4m、北西8m、角地		商業地区計画等第二種文教地区 (100,585)
c	ＴＫ１－公２取８ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、東3m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公２取４ -112	千代田区		底地	（　）	不整形	南西27m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公２取１０ -3	千代田区		建付地	（　）	不整形	南東22m区道、北東11m、北西3m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,118,751	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,245,923	100 [ 60.3]	5,382,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	5,650,000
b	(　 ) 4,338,592	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	4,401,168	100 [ 76.3]	5,768,241		6,050,000
c	(　 ) 2,991,164	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	3,999,216	100 [ 80.4]	4,974,149		5,220,000
d	(　 4,288,168) 4,288,168	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	5,008,179	100 [ 87.2]	5,743,325		6,020,000
e	(　 ) 4,649,177	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	4,713,177	100 [ 80.2]	5,876,779		6,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,860,000 円／㎡]

千代田 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	548,758,913	160,746,850	388,012,063	183,226,000	204,786,063	（　0.9261） 189,652,373	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	5,578,010,971 円　　　　（　 5,150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	905.30	Ｓ10F1B	9,315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	768 ％	1,084 ㎡	30.5 m x 35.5 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階に機械式駐車場、地上１階に共用部、地上２階以上事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 67.0 ％
の理由

近隣の同類型の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～10	事務所	893.20	77.6	693.00	6,300	4,365,900	12.0	52,390,800
							0.0	0
1～ 1	共用部分等	893.20

地下 1～ 1	駐車場	360.00

塔屋～	共用部分	23.00

～

計		9,315.00	67.0	6,237.00		39,293,100		471,517,200
								0

⑨年額支払賃料	39,293,100 円　×　12ヶ月　＝　 471,517,200 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 6,237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 89,812,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	561,330,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 30,010,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	544,279,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	471,517,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,479,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	548,758,913 円　　　　（　 506,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１５　　　　-1	5,199 ( 5,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,363 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃１２　　　　-15	6,108 ( 6,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,429
c	ＴＫ１－公２賃４　　　　-31	6,481 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,822

千代田 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,510,000 円	3,170,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,272,050 円	574,290,000　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,679,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,945,000 円	3,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,170,000 円	3,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,170,000 円	3,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 160,746,850 円　（　　　　　　 148,290 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9261

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,170,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 9,315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	183,226,000 円（　　　　　 169,028 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	548,758,913 円
②総費用	160,746,850 円
③純収益　①－②	388,012,063 円
④建物等に帰属する純収益	183,226,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	204,786,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	189,652,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,578,010,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
千代田 5-41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-41

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

印

TEL.

鑑定評価額

5,990,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	3,950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区神田錦町１丁目６番１外				②地積　(㎡)	1,084 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,768)
	1:1.2	事務所Ｓ10F1B	高層の事務所ビルが多く建ち並ぶ商業地域	東33m都道、三方路	水道、ガス、下水	小川町 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 35 ｍ、南 40 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

高層の事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小川町駅にほど近い、本郷通
り沿いの準高度商業地域

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

小川町駅南方

150m

法令

規制

商業
(100,768)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

比較的大規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。投資適格性
の高い物件が比較的多く、オフィスの供給逼迫を背景に、地価の上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
セットバック　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千代田区、中央区の幹線道路沿いにおける繁華な商業地域（大手町、丸ノ内等の一等地を除く）。典型
的な需要者としては収益目的の機関投資家が想定され、証券化目的の需要も多く見込まれる。不動産投資市場は拡大傾
向にあることから需要は引き続き堅調であり、特に、稀少性の高い大規模地に係る需要は非常に旺盛である。需要の中
心となる価格帯は、規模、立地等により幅広いが、概ね数十億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益目的の取引が多い地域であり、賃貸事例については類似性の高い多数の事例が得られた一方で、取引事例比較法で
用いた取引事例については地域格差が全般的にやや大きく、得られた価格に若干のばらつきが生じたこと等から、収益
価格に相対的信頼性を認める。以上より、収益価格を重視して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との
均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,490,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[106.9]

100
[104.1]

[104.9]
100

5,530,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢の不安や消費税増税の影響が懸念さ
れるものの、雇用、所得環境が改善しつつあ
り、全般的には、緩やかな景気回復が続いて
いる。

高層かつ中規模以上の事務所ビルが多く建ち
並ぶ商業地域であり、不動産投資市場の拡大
を背景に、地価上昇が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１２ -19	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m区道、東6m、北3.1m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公２取１４ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m都道、南西4m、北西8m、角地		商業地区計画等第二種文教地区 (100,585)
c	ＴＫ１－公２取９ -105	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東20m区道、中間画地		１住居地区計画等特別用途地区 (70,400)
d	ＴＫ１－公２取２ -1	中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m区道、南西2.5m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,680)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,156,502	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,050,962	100 [ 79.9]	7,573,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	7,940,000
b	(　 ) 4,338,592	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	4,401,168	100 [ 82.4]	5,341,223		5,600,000
c	(　 ) 4,685,824	100 [ 120.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,119,620	100 [ 70.4]	5,851,733		6,140,000
d	(　 ) 3,605,400	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	4,308,985	100 [ 73.5]	5,862,565		6,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	限定価格	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,000,000 円／㎡]

千代田 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	532,556,513	132,097,040	400,459,473	184,275,000	216,184,473	（　0.9247） 199,905,782	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	5,711,593,771 円　　　　（　 5,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	905.30	Ｓ10F1B	9,315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	768 ％	1,084 ㎡	30.5 m x 35.5 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上階は各階フロア貸しの事務所、Ｂ１階は機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

地下駐車場付事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	360.00	100.0	360.00			0.0	0
							0.0	0
1～ 1	駐車場	893.20	49.2	439.50			0.0	0
							0.0	0
2～10	事務所	893.20	77.6	693.00	6,050	4,192,650	8.0	33,541,200
							0.0	0
塔屋～	共用部分	23.00

～

計		9,315.00	75.5	7,036.50		37,733,850		301,870,800
								0

⑨年額支払賃料	37,733,850 円　×　12ヶ月　＝　 452,806,200 円
⑩a共益費（管理費）	1,073 円／㎡　×　 7,036.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 90,601,974 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	543,408,174 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 26,711,143 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	529,657,031 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	301,870,800 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,891,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,080,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,560 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	532,556,513 円　　　　（　 491,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１７　　　　-16	3,977 ( 3,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [107.0]	100 [ 80.0]	5,808	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,090 円/㎡　月額支払賃料（　 6,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃１７　　　　-17	4,631 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [ 70.0]	6,508
c	ＴＫ１－公２賃１７　　　　-18	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	6,053

千代田 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	12,600,000 円	3,150,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	51,742,240 円	556,368,174　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,679,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,775,000 円	3,150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,150,000 円	3,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,150,000 円	3,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 132,097,040 円　（　　　　　　 121,861 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9247

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,150,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 9,315.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	184,275,000 円（　　　　　 169,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	532,556,513 円
②総費用	132,097,040 円
③純収益　①－②	400,459,473 円
④建物等に帰属する純収益	184,275,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	216,184,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,905,782 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,711,593,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,270,000 円／㎡）