鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１４ -110	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＴＫ１－公２取５ -109	千代田区		建付地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公２取５ -110	千代田区		建付地	（　）	長方形	北5.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,348)
d	ＴＫ１－公２取１６ -108	千代田区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
e	ＴＫ１－公２取１２ -112	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,793,913	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,971,492	100 [ 163.2]	1,208,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 1,316,559	100 [ 100.0]	[ 114.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,507,460	100 [ 183.0]	823,749		824,000
c	(　 ) 1,051,610	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,186,216	100 [ 93.1]	1,274,131		1,270,000
d	(　 ) 926,475	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,108	100 [ 88.1]	1,128,386		1,130,000
e	(　 ) 1,342,234	100 [ 100.0]	[ 121.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,634,841	100 [ 153.0]	1,068,524		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

千代田 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,622,558	7,360,535	15,262,023	10,795,000	4,467,023	（　0.9562） 4,271,367	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	101,699,214 円　　　　（　 892,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	87.60	Ｓ8	603.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	114 ㎡	7.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しのＳ造事務所ビルを想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

高層の事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	75.86	59.6	45.20	3,750	169,500	8.0	1,356,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	73.44	91.8	67.44	3,350	225,924	8.0	1,807,392
							0.0	0
3～ 8	事務所	75.69	92.1	69.69	3,350	233,462	8.0	1,867,696
							0.0	0
～

～

計		603.44	88.0	530.78		1,796,196		14,369,568
								0

⑨年額支払賃料	1,796,196 円　×　12ヶ月　＝　 21,554,352 円
⑩a共益費（管理費）	454 円／㎡　×　 530.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,891,689 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における事務所共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,446,041 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,955,683 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,490,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,369,568 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 132,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,622,558 円　　　　（　 198,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１３　　　　-39	3,370 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,330	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,372 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃１３　　　　-1	6,379 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,811
c	ＴＫ１－公２賃１３　　　　-31	3,052 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,140

千代田 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,106,935 円	24,446,041　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 618,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,360,535 円　（　　　　　　 64,566 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 603.44 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,795,000 円（　　　　　 94,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,622,558 円
②総費用	7,360,535 円
③純収益　①－②	15,262,023 円
④建物等に帰属する純収益	10,795,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,467,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,271,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,699,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 892,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
千代田 5-35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-35

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　京野　賀典

印

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区東神田３丁目６番２｢東神田３－３－１０｣				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	事務所兼駐車場Ｓ7	中高層事務所ビル、倉庫等が混在する商業地域	南11m区道	水道、ガス、下水	浅草橋 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

清洲橋通り背後に位置し、中
層事務所ビルが建ち並ぶ商業
地域

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

浅草橋駅西方

290m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

清洲橋通り東側背後の中層～中高層事務所ビル、マンション等が混在する商業地であり、今後も現状を維持する
ものと予測され、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 911,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、千代田区の北東部に位置し、東神田、神田佐久間町、岩本町等を中心とする幹線道路背後の普通
商業地域。当該地域は、事務所ビル、マンション等を中心に低層建物等も見られ、需要者は、中高層事務所ビル、マン
ション等を目的とした不動産業者、中小企業、個人等が中心である。市場での中心となる価格帯は、規模により異なる
が、土地が１００㎡程度で１．１億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は、幹線道路背後の普通商業地であり、本件の場合、敷地規模がやや小さく想定建物の有効率が悪いため、収益価
格がやや低位に求められている。商業地は基本的には収益性を重視するが、地価の上昇局面ではキャピタルゲインを重
視する傾向にある。従って、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,340,000 円／㎡

[110.3]
100

100
[101.9]

100
[253.1]

[100.0]
100

1,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平成２５年９月の東京オリンピックの決定等
を反映して地価は強含み傾向にあったが、金
融政策に不透明感が生じており、慎重姿勢も
見られる。

清洲橋通り背後、神田川とＪＲ総武線の間に
位置し、用途に多様性のある普通商業地であ
り、需要は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+121.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取５ -110	千代田区		建付地	（　）	長方形	北5.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,348)
b	ＴＫ１－公２取３ -107	中央区		建付地	（　）	長方形	北東8m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)
c	ＴＫ１－公２取３ -4	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
d	ＴＫ１－公２取１６ -108	千代田区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,051,610	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,186,216	100 [ 99.6]	1,190,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 1,133,144	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	1,275,365	100 [ 122.9]	1,037,726		1,040,000
c	(　 ) 1,389,486	100 [ 90.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,693,486	100 [ 160.1]	1,057,768		1,060,000
d	(　 ) 926,475	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,108	100 [ 93.2]	1,066,639		1,070,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +51.0
c	売急ぎ	％／月 +0.92	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

千代田 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,188,463	7,153,335	16,035,128	11,457,000	4,578,128	（　0.9526） 4,361,125	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	103,836,310 円　　　　（　 911,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	87.60	Ｓ8	603.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	114 ㎡	8.0 m x 14.4 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８階：フロア貸しの事務所ビル

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

高層事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	75.86	59.6	45.20	3,330	150,516	8.0	1,204,128
							0.0	0
2～ 2	事務所	73.44	91.8	67.44	3,330	224,575	8.0	1,796,600
							0.0	0
3～ 8	事務所	75.69	92.1	69.69	3,330	232,068	8.0	1,856,544
							0.0	0
～

～

計		603.44	88.0	530.78		1,767,499		14,139,992
								0

⑨年額支払賃料	1,767,499 円　×　12ヶ月　＝　 21,209,988 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 530.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,853,463 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,063,451 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,005,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,058,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,139,992 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 130,088 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,188,463 円　　　　（　 203,408 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１３　　　　-39	3,370 ( 3,327)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃２　　　　-16	3,127 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,537
c	ＴＫ１－公２賃９　　　　-9	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,248

千代田 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	855,000 円	171,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,884,835 円	25,063,451　×　　　　 15.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 618,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,453,500 円	171,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,153,335 円　（　　　　　　 62,749 円／㎡）　　（経費率　　 30.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 603.44 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,457,000 円（　　　　　 100,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,188,463 円
②総費用	7,153,335 円
③純収益　①－②	16,035,128 円
④建物等に帰属する純収益	11,457,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,578,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,361,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,255 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,836,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 911,000 円／㎡）