鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１７ -111	千代田区		更地	（　）	長方形	北東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
b	ＴＫ１－公２取４ -115	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、北西3m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
c	ＴＫ１－公２取１０ -104	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、北8m、角地		商業駐車場整備地地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公２取８ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、北3m、西3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,436)
e	ＴＫ１－公２取８ -4	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,642)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,978,172	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,193,793	100 [ 119.8]	1,831,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,850,000
b	(　 ) 1,676,330	100 [ 100.0]	[ 112.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	2,016,248	100 [ 115.6]	1,744,159		1,760,000
c	(　 ) 2,023,956	100 [ 100.0]	[ 116.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	2,114,879	100 [ 120.6]	1,753,631		1,770,000
d	(　 ) 1,458,687	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	1,432,238	100 [ 82.9]	1,727,669		1,740,000
e	(　 ) 1,629,096	100 [ 130.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,113,216	100 [ 65.4]	1,702,165		1,720,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	限定価格	％／月 +0.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,740,000 円／㎡]

千代田 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	97,349,934	29,334,103	68,015,831	40,312,700	27,703,131	（　0.9600） 26,595,006	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	718,783,946 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	326.78	Ｓ9	2,487.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	467 ㎡	14.5 m x 32.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階、フロアー貸しの事務所ビルを想定

⑦有効率　 72.6 ％
の理由

高層事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	312.30	51.5	160.90	3,850	619,465	10.0	6,194,650
							0.0	0
2～ 2	事務所	312.30	78.8	246.00	3,550	873,300	8.0	6,986,400
							0.0	0
3～ 9	事務所	266.10	75.1	199.80	3,550	709,290	8.0	5,674,320
							0.0	0
～

～

計		2,487.30	72.6	1,805.50		6,457,795		52,901,290
								0

⑨年額支払賃料	6,457,795 円　×　12ヶ月　＝　 77,493,540 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 1,805.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,651,062 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における事務所の共益費水準により査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,144,602 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,097,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	96,847,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,901,290 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 502,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	97,349,934 円　　　　（　 208,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃５　　　　-22	3,618 ( 3,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,574 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃５　　　　-24	3,654 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,548
c	ＴＫ１－公２賃５　　　　-25	3,647 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,541

千代田 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,019,000 円	673,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,005,303 円	101,944,602　×　　　　 15.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,243,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,720,500 円	673,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	673,000 円	673,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	673,000 円	673,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,334,103 円　（　　　　　　 62,814 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9600

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	673,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,487.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,312,700 円（　　　　　 86,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	97,349,934 円
②総費用	29,334,103 円
③純収益　①－②	68,015,831 円
④建物等に帰属する純収益	40,312,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,703,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,595,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 718,783,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出
千代田 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-34

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　山下　哲之

印

TEL.

鑑定評価額

789,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区神田猿楽町２丁目４番２｢神田猿楽町２－５－４｣				②地積　(㎡)	467 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）特別用途地区駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	事務所兼車庫ＲＣ8	中高層事務所ビルのほか学校も見られる商業地域	南西11m区道、背面道	水道、ガス、下水	水道橋 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

学校施設が多く介在する水道
橋駅勢圏の事務所地域

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

水道橋駅南東方

440m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
特別用途地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

学校施設が多く立地する水道橋の商業地域で店舗の集積は弱く繁華性はやや低レベルである。地域要因に特段の
変化はなく暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向を維持している。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,460,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ中央・総武線軌道から概ね靖国通りに至る商業地域である。客足の流動性にやや劣る地域であり
中小事業所、事務所ビル、文教施設等が混在する。主たる需要者は、自社ビル建設目的の事業法人、収益稼得目的の投
資家等であり、中規模地以上で各種学校法人及びマンション業者等も参入する。事務所賃料は横ばい傾向であるが、期
待利回りの低下基調と希少性から規模に優れる物件の需要は底堅い。総額数億円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

文教関連の自用取引も多い商業地域であるが、低金利、地価上昇期待を反映した収益物件の取引が多く見られる。比準
価格は代替性の高い商況等類似の周辺事例から求めており信頼性が高い。収益価格は想定賃貸ビルの収益性から求めて
おり、賃料、利回り等の設定も地域に即し時宜を得たものとなっている。よって、市場性を反映する比準価格と投資採
算性に依拠する収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,200,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[100.0]

100
[144.4]

[101.0]
100

1,690,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済の不透明感等経済の減速懸念はある
ものの緩和的な金融政策の継続により、都心
地価は全般的に堅調に推移した。

地域要因に大きな変動はない。低金利及び投
資適格物件の払底から地価は上昇基調で推移
した。

個別的要因に変化はない。ほぼ標準的な画地
であり、市場競争力は地域内中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１２ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公２取１ -101	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公２取１０ -104	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、北8m、角地		商業駐車場整備地地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公２取１３ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、南西3m、二方路		商業第２種文教地区 (100,360)
e	ＴＫ１－公２取１４ -113	千代田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,623,052	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,795,294	100 [ 104.7]	1,714,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,730,000
b	(　 ) 1,651,412	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,831,416	100 [ 105.0]	1,744,206		1,760,000
c	(　 ) 2,023,956	100 [ 100.0]	[ 116.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	2,114,879	100 [ 120.8]	1,750,728		1,770,000
d	(　 ) 1,525,941	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,515,958	100 [ 83.8]	1,809,019		1,830,000
e	(　 ) 2,645,862	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,815,197	100 [ 151.6]	1,856,990		1,880,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,780,000 円／㎡]

千代田 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,927,388	32,115,577	67,811,811	41,520,000	26,291,811	（　0.9600） 25,240,139	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	682,165,919 円　　　　（　 1,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	326.78	Ｓ9	2,487.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	467 ㎡	14.5 m x 32.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階フロアー貸しの事務所ビルを想定

⑦有効率　 72.6 ％
の理由

高層事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	312.30	51.5	160.90	4,100	659,690	10.0	6,596,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	312.30	78.8	246.00	3,800	934,800	8.0	7,478,400
							0.0	0
3～ 9	事務所	266.10	75.1	199.80	3,800	759,240	8.0	6,073,920
							0.0	0
～

～

計		2,487.30	72.6	1,805.50		6,909,170		56,592,740
								0

⑨年額支払賃料	6,909,170 円　×　12ヶ月　＝　 82,910,040 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 1,805.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,651,062 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における事務所共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,561,102 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,140,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	99,380,258 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,592,740 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 543,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,840 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,927,388 円　　　　（　 213,977 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１３　　　　-9	3,041 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,825 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公２賃１３　　　　-40	3,192 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,443
c	ＴＫ１－公２賃１３　　　　-15	5,002 ( 4,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	4,002

千代田 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,076,000 円	692,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	18,530,277 円	103,521,102　×　　　　 17.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,243,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,882,000 円	692,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,115,577 円　（　　　　　　 68,770 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9600

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	692,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 2,487.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,520,000 円（　　　　　 88,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,927,388 円
②総費用	32,115,577 円
③純収益　①－②	67,811,811 円
④建物等に帰属する純収益	41,520,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,291,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,240,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 682,165,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,460,000 円／㎡）