鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取３ -108	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公２取１０ -3	千代田区		建付地	（　）	不整形	南東22m区道、北東11m、北西3m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公２取３ -105	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公２取８ -113	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m区道、南5.5m、二方路		商業特別用途地区地区計画等 (100,671)
e	ＴＫ１－公２取１４ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m都道、南西4m、北西8m、角地		商業地区計画等第二種文教地区 (100,585)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,076,130	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,538,058	100 [ 136.4]	4,060,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	4,180,000
b	(　 ) 4,649,177	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	4,713,177	100 [ 100.0]	4,713,177		4,850,000
c	(　 ) 4,003,434	100 [ 100.0]	[ 111.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	4,691,655	100 [ 114.5]	4,097,515		4,220,000
d	(　 ) 3,394,981	100 [ 100.0]	[ 119.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	3,847,214	100 [ 93.7]	4,105,885		4,230,000
e	(　 ) 4,338,592	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	4,401,168	100 [ 108.1]	4,071,386		4,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,330,000 円／㎡]

千代田 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,637,968	24,636,740	58,001,228	25,038,000	32,963,228	（　0.9247） 30,481,097	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	870,888,486 円　　　　（　 3,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.50	Ｓ10	1,419.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	229 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～１０Ｆは事務所（各フロア貸し）仕様を想定。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.50	82.4	105.00	5,500	577,500	10.0	5,775,000
							0.0	0
2～10	事務所	143.50	92.0	132.00	4,765	628,980	6.0	3,773,880
							0.0	0
～

～

～

計		1,419.00	91.1	1,293.00		6,238,320		39,739,920
								0

⑨年額支払賃料	6,238,320 円　×　12ヶ月　＝　 74,859,840 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 1,293.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,730,096 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	86,589,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,329,497 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,260,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,739,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 377,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,637,968 円　　　　（　 360,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃６　　　　-4	5,026 ( 4,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,026	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,789 円/㎡　月額支払賃料（　 4,765 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃６　　　　-5	3,611 ( 3,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,514
c	ＴＫ１－公２賃６　　　　-6	3,383 ( 3,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,229

千代田 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,284,000 円	428,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,421,440 円	86,589,936　×　　　　 15.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,437,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,638,000 円	428,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	428,000 円	428,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	428,000 円	428,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,636,740 円　（　　　　　　 107,584 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9247

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	428,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,419.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,038,000 円（　　　　　 109,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,637,968 円
②総費用	24,636,740 円
③純収益　①－②	58,001,228 円
④建物等に帰属する純収益	25,038,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,963,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,481,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 870,888,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
千代田 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-24

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

印

TEL.

鑑定評価額

925,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区鍛冶町２丁目２番２８｢鍛冶町２－３－１４｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	事務所、店舗兼住宅等ＳＲＣ8F1B	中高層の事務所ビル、店舗の建ち並ぶ商業地域	南東22m区道、北東側道	水道、ガス、下水	神田 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.5 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

神田金物通り沿いに中高層店
舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商
業地域

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

神田駅東方

170m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、神田駅に近いことから事務所需要は底堅く、当面は現状
のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,990,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神田地区を中心とする、幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は不動産会社、一般事業法
人等、投資目的が中心となる。都心部の不動産市況は未だ堅調であり、投資需要は旺盛、地価は未だ上昇傾向にある。
取引総額は１０～１５億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は収益性に着目して取引を行うものと考えられる。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する地
域から収集・採用しており、収益物件として取引された事例も含めていることから市場性の他、収益性をも反映してい
る。収益価格は周辺のオフィス賃料、取引利回り等を勘案して試算した、収益性を反映した価格である。いずれの価格
も規範性は高いと判断され、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,490,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[106.9]

100
[140.4]

[103.0]
100

4,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外の経済情勢は不安定要素が多く、国内市
場への影響には留意が必要であるが、中心商
業地の不動産市況は堅調を維持、投資意欲も
未だ旺盛である。

神田駅に近い好立地を背景に、需要は堅調に
推移するものと予測される。地価は上昇傾向
が継続している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１０ -3	千代田区		建付地	（　）	不整形	南東22m区道、北東11m、北西3m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公２取１４ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南35m都道、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公２取１７ -6	千代田区		建付地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公２取２ -1	中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m区道、南西2.5m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,680)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,649,177	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	4,713,177	100 [ 99.0]	4,760,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	4,900,000
b	(　 ) 3,118,751	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,245,923	100 [ 89.8]	3,614,614		3,720,000
c	(　 ) 3,186,743	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	3,567,096	100 [ 99.4]	3,588,628		3,700,000
d	(　 ) 3,605,400	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	4,308,985	100 [ 104.0]	4,143,255		4,270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,100,000 円／㎡]

千代田 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,350,530	19,807,327	58,543,203	25,272,000	33,271,203	（　0.9615） 31,990,262	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	914,007,486 円　　　　（　 3,990,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.50	Ｓ10	1,419.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	229 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸）を想定

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

小規模ビルとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.50	82.4	105.00	5,500	577,500	10.0	5,775,000
							0.0	0
2～10	事務所	143.50	92.0	132.00	4,450	587,400	6.0	3,524,400
							0.0	0
～

～

～

計		1,419.00	91.1	1,293.00		5,864,100		37,494,600
								0

⑨年額支払賃料	5,864,100 円　×　12ヶ月　＝　 70,369,200 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 1,293.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,730,096 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,099,296 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,104,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	77,994,331 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,494,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 356,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,350,530 円　　　　（　 342,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１０　　　　-22	5,642 ( 5,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	4,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,472 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公２賃１０　　　　-23	5,470 ( 5,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,080
c	ＴＫ１－公２賃１０　　　　-24	5,471 ( 5,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,134

千代田 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,296,000 円	432,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,538,327 円	82,099,296　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,437,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,672,000 円	432,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,807,327 円　（　　　　　　 86,495 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	432,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,419.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,272,000 円（　　　　　 110,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,350,530 円
②総費用	19,807,327 円
③純収益　①－②	58,543,203 円
④建物等に帰属する純収益	25,272,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,271,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,990,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,695 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 914,007,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,990,000 円／㎡）