鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１１ -1	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m区道、北西7.5m、角地		商業特別用途地区地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公２取１０ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南西26.8m都道、北西4m、北東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公２取２ -106	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m区道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公２取３ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、北西5m、角地		商業第二種文教地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公２取１７ -103	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,751,169	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	7,901,677	100 [ 87.6]	9,020,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	9,200,000
b	(　 ) 5,480,764	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	5,491,417	100 [ 65.0]	8,448,334		8,620,000
c	(　 ) 6,016,049	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	6,477,474	100 [ 76.0]	8,522,992		8,690,000
d	(　 ) 4,708,213	100 [ 100.0]	[ 111.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	4,873,872	100 [ 57.6]	8,461,583		8,630,000
e	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	11,098,752	100 [ 136.6]	8,125,001		8,290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,690,000 円／㎡]

千代田 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	180,225,051	43,658,903	136,566,148	43,696,800	92,869,348	（　0.9332） 86,665,676	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	2,548,990,471 円　　　　（　 7,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.90	Ｓ10	2,424.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区土砂災害警戒区域	100 ％	700 ％	700 ％	335 ㎡	27.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、３階以上が事務所、いずれもフロア貸しを想定。２階は平面駐車場。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

駐車場付店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.90	70.6	189.15	8,170	1,545,356	12.0	18,544,272
							0.0	0
2～ 2	駐車場	92.40	87.0	80.40			0.0	0
							0.0	0
3～10	事務所	258.00	77.5	200.00	7,560	1,512,000	10.0	15,120,000
							0.0	0
～

～

計		2,424.30	77.1	1,869.55		13,641,356		139,504,272
								0

⑨年額支払賃料	13,641,356 円　×　12ヶ月　＝　 163,696,272 円
⑩a共益費（管理費）	869 円／㎡　×　 1,869.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,495,667 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	183,191,939 円　　×　　 3.3 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 6,477,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	178,874,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	139,504,272 円　×　　 96.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,349,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	180,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,440 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	180,225,051 円　　　　（　 537,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃１７　　　　-7	7,549 ( 7,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	7,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,623 円/㎡　月額支払賃料（　 7,560 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃１７　　　　-8	4,914 ( 4,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	7,354
c	ＴＫ１－公２賃１７　　　　-9	5,938 ( 5,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	7,795

千代田 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,024,000 円	756,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	14,642,803 円	185,351,939　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,054,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,426,000 円	756,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	756,000 円	756,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	756,000 円	756,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,658,903 円　（　　　　　　 130,325 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	756,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,424.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,696,800 円（　　　　　 130,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	180,225,051 円
②総費用	43,658,903 円
③純収益　①－②	136,566,148 円
④建物等に帰属する純収益	43,696,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,869,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,665,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,548,990,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,610,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
千代田 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-14

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　小熊　忍

印

TEL.

鑑定評価額

2,760,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	6,290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区永田町２丁目８１番１外｢永田町２－１３－１｣				②地積　(㎡)	335 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区土砂災害警戒区域 (100,700)
	台形 2:1	事務所Ｓ9	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西40m都道、三方路	水道、ガス、下水	赤坂見附 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

外堀通りに面し、背後に日枝
神社の急傾斜を控えた土砂災
害警戒区域内の高度商業地域

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

赤坂見附駅南方

140m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

赤坂見附駅周辺の大規模ビル地域、及び溜池山王駅周辺の大規模ビル地域のほぼ中間に位置しており、近隣地域
も商業地域としての緩やかな地位の上昇が予測さる。需要は底堅く、今後も地価の上昇が予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,760,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,650,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、永田町、霞が関、麹町等を中心とした区内西部地域、及び区内の幅広街路沿いに線状に広がりを有する
圏域。需要者は、上場投資法人を含んだ国内外の機関投資家層、不動産業者を中心として、実需の資金力に優る一般法
人なども想定される。国政の中心地としての名声と交通利便性などから、需要は底堅く、地価は引き続き上昇傾向にあ
る。当該地域における取引の中心価格帯は規模による差異はあるものの概ね数十億円から百億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の取引市場における需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映し
た理論的な価格である。対象標準地の需要者は機関投資家層、不動産業者の他、立地希少性が認められるため、資金力
に優る一般法人の拠点としての実需需要も看過できない側面がある。従って、本件では比準価格と収益価格とを相互に
関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,260,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[ 81.5]

[102.0]
100

8,190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな拡大を続けており、特に値頃
感のある不動産やインバウンド需要に関係す
る不動産を中心に堅調な動きが持続している
。

高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ幅広街路沿い
の商業地域であり、需要は底堅く、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１１ -1	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m区道、北西7.5m、角地		商業特別用途地区地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公２取８ -115	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南27m都道、西8m、北8m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,760)
c	ＴＫ１－公２取１２ -19	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m区道、東6m、北3.1m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
d	ＴＫ１－公２取２ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、北東3.6m、角地		商業特別用途地区地区計画等 (100,596)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,751,169	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	7,901,677	100 [ 86.1]	9,177,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	9,360,000
b	(　 ) 6,732,140	100 [ 100.0]	[ 117.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	7,245,242	100 [ 84.2]	8,604,800		8,780,000
c	(　 ) 6,156,502	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,050,962	100 [ 72.7]	8,323,194		8,490,000
d	(　 ) 7,124,032	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	6,208,687	100 [ 75.2]	8,256,233		8,420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,760,000 円／㎡]

千代田 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	181,527,382	50,142,103	131,385,279	40,806,800	90,578,479	（　0.9623） 87,163,670	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	2,563,637,353 円　　　　（　 7,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.90	Ｓ10	2,424.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区土砂災害警戒区域	100 ％	700 ％	700 ％	335 ㎡	27.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階駐車場、３階以上事務所の各階フロア貨しのテナントビルを想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同一規模・用途建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.90	70.6	189.15	8,300	1,569,945	12.0	18,839,340
							0.0	0
2～ 2	駐車場	92.40

3～10	事務所	258.00	77.5	200.00	7,500	1,500,000	10.0	15,000,000
							0.0	0
～

～

計		2,424.30	73.8	1,789.15		13,569,945		138,839,340
								0

⑨年額支払賃料	13,569,945 円　×　12ヶ月　＝　 162,839,340 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 1,789.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,736,518 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	185,575,858 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 7,783,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	180,192,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	138,839,340 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,332,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,700 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	181,527,382 円　　　　（　 541,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公２賃２　　　　-5	8,385 ( 8,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,563 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公２賃２　　　　-6	8,817 ( 8,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	8,437
c	ＴＫ１－公２賃２　　　　-7	6,189 ( 6,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,189

千代田 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,118,000 円	706,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	22,557,103 円	187,975,858　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,054,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,001,000 円	706,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	706,000 円	706,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	706,000 円	706,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 50,142,103 円　（　　　　　　 149,678 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9623

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	706,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,424.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,806,800 円（　　　　　 121,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	181,527,382 円
②総費用	50,142,103 円
③純収益　①－②	131,385,279 円
④建物等に帰属する純収益	40,806,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,578,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,163,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,190 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,563,637,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,650,000 円／㎡）