別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 白子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白子 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟 印  TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡白子町古所字北川岸３２９３番２外 ②地積 　(㎡) 598   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、民宿、別 荘等の混在する住宅 地域 南4m町道、西側道 水道、ガス、下水 八積 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       598 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 八積駅北東方 9.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸の沿岸部に位置する既成の戸建住宅地域。白子町の人口は減少傾向にあり、高齢化率も上昇傾向に あることから、住宅地に対する需要は低調であり、地価は今後とも弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白子町の普通住宅地域。需給者の中心は白子町内に居住する第一次取得者が過半を占める。市内の取得者 層については、景気悪化を受けて住宅需要は下落傾向にあり、依然としてその傾向は続いている。当該地域は、町内に ＪＲ等の駅がなく、茂原駅から距離があるミニ開発の住宅地域であり、周辺の住宅地と比較して競争力は低い。土地は ７５０万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台の前半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないため収益還元法は適用で きなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反 映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから 、比準価格を標準として周辺の地価動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白子町の住宅地は、人口減少と高齢化を受け て取引は全般的に低調であり、依然としてそ の傾向は続いている。 白子町の中心部に近く、住宅の他民宿等の混 在する地域である。地域要因に特段の変動は 見られないが、人口減少傾向等を背景に地価 は弱含みである。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％