別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 千葉一宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉一宮 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦 印  TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡一宮町白山７番１１ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に空地もみられる住 宅地域 東5m町道 水道、ガス 上総一ノ宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ町 道 交通 施設 上総一ノ宮駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の中に空地もみられる住宅地域。最寄駅から徒歩圏にあり、日用品店舗からも近いことから、相応の住 環境を有する地域である。地域内に格別の変動要因はなく、今後とも地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一宮町内を中心として、隣接市町村等の住宅地域である。主たる需要者は同町内及び隣接市町村の個人の ほか、県外からの移住を目的とした個人も含まれる。同一需給圏内において中心となる土地の取引規模は１５０㎡～５ ００㎡超まで様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。一宮町の人口及び世帯数は、県外からの移住者の 影響等もあり、比較的堅調に推移しているため、相応に住宅地需要も認められ、市場は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は投資採算性の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である個人は、類似不動産の 取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類 似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。よって比準価格 を標準に、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白子 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 65.8] [103.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一宮町においてオリンピックの開催が決定し 、海岸沿いの一部の地域においては土地需要 は旺盛であるが、その他の地域については大 きな変動はない。 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、 オリンピック開催決定に伴う影響は限定的な 地域であることから、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -18.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％