別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 匝瑳 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   匝瑳 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士 印  TEL.

鑑定評価額 8,410,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 匝瑳市若潮町１１番４ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした高台 の戸建住宅地域 北西6m市道 水道 八日市場 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       239 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 八日市場駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね匝瑳市ないし旭市を中心とするＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。需要者層の中心は市内在住者で ある。市内中心部に近く、区画整然とした良好な住宅地域として人気がある。土地価格で６００万円～９００万円前後 の住宅地が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては収益物件の取引は少なく、住環境・生活利便性を重視する自己使用目的の取引が中心である。また 対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、賃貸需要が低いことから収益価格は適用しない。 従って、自用目的での取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場分析の結果、市場動向に特 段の変化がないことをも勘案し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　匝瑳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 73.7] [101.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にある。匝瑳市の人 口は減少傾向にある。地価は駅接近性・利便 性等の条件により二極化が進んでいる。 戸建住宅が建ち並び区画整然とした住宅地域 である。市中心部にも近く、需要は堅調で安 定しているが空地もみられる。土地価格は下 落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％