別記様式第三 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 白井 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 13-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹 印  TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 2,500  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  12.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 中間 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 白井市平塚字海老内台４１１番 ②地積(㎡) 2,185  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 畑、資材置場等が見ら れる平坦な雑木林地域 西4m市道 千葉ニュータウン中央 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　   90 ｍ、西　  150 ｍ、南　  180 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     2,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　    　)向　平坦 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 ４ｍ市道 交通 施設 千葉ニュータウン中央 駅北西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 　最寄り駅から遠い市街化調整区域内の農地も混在する概ね平坦な林地地域。地域要因に特に変動はなく、当分 は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 資材置き場等への転用可能な雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,500 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 　同一需給圏は、白井市及び周辺市の市街化調整区域内の林地地域。需要者は圏域内に地縁性を有する個人及び法人が 中心である。当近隣地域は白井市の北東部に位置する最寄り駅から遠く離れた山林、農地の多い地域で、近年は地域要 因に変化は見られない。林地の需要は少なく、稀に見られる取引も取引事情があることが多く、また形状、地勢等にお ける個別性も強いため取引価格にばらつきが多いが、平坦な山林で２，０００～３，０００円／㎡程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当近隣地域は最寄り駅から遠い農村林地地域で、宅地への転換・造成を想定することは現実的でなく、また資材置き 場等への転用後の不動産に対する賃貸市場も形成されていないことから、控除法及び収益還元法は適用しなかった。取 引の多くは自己使用目的であり、取引相場を指標に価格が決定されることが一般的である。本件では信頼性の高い取引 事例から求めた比準価格を採用し、類似地域の公示価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 印西 13-1                   ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      2,200 円／㎡ [ 100.0] 100 100 [ 100.0] 100 [  89.0] [ 100.0] 100 　　2,470  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市街化調整区域の林地は、幹線道路沿いや市街化 区域に近い地域での需要は見られるが、交通利便性 の劣る地域では需要はほぼ見られない。 　最寄り駅から遠い市街化調整区域内の山林、農地 の多い地域。市街地近接地域や幹線道路沿いの地域 と比較して需要は弱く、取引は少ない。 　個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　 -11.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0