別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 白井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 9-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基 印  TEL.

鑑定評価額 722,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市中字越戸１４９番１４外 ②地積 　(㎡) 21,873   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南9.5m市道、東側道 ガス、下水 西白井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西   175 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    22,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 西白井駅北東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一部物流倉庫等への建替え、老朽工場の建替えが見られ、今後この傾向が進むもの見込む。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白井市を中心に印西市、八千代市、柏市、佐倉市等、国道１６号及び国道４６４号に連絡する内陸型の 工業団地の圏域と判定した。需要者は機械、金属、電子関連の製造業者による中規模中古工場、倉庫等の取引が中心と なる。供給が少ないため地域内の不動産取引は少ない。価格水準は㎡当たり３万円～３万５千円程度と上昇傾向にあり 、供給不足から高値の取引も見受けられる。一部老朽倉庫、工場の建替えや物流倉庫への建替えが進んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は白井市内工業団地取引事例を中心に代替競争関係が認められる同一需給圏内の工業地の取引事例を収集選択 し得られたもので、対象標準地の内陸型工業地としての市場性を反映して規範性を有する。一方、自用の工業生産目的 の利用が主で賃貸市場が未成熟な工業地域であることから、収益還元法は適用しない。よって、代表標準地と価格の妥 当性を検証の上比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地への需要は高まっている一方、供給は 少なく、需給ギャップが土地価格に影響を与 えている。 規模の大きい工場を中心とした内陸型の工業 地域で、工場、物流施設用地とも需要は増え ているが供給はほとんどなく、土地価格は上 昇傾向にある。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％