鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八街 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０７７０２２ -188	八街市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２０１０７７０２２ -189	八街市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西9.1m国道、北4m、角地		（都）近商 (90,200)
c	２０１０７７０２２ -169	八街市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東26m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	２０１０７７０２２ -255	八街市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	２０１０７７０２２ -137	八街市		建付地	（　）	不整形	北西9.5m県道、南東2.7m、二方路		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	37,395	100 [ 92.1]	40,603	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 52,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	46,005	100 [ 118.5]	38,823		38,800
c	(　 ) 21,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	26,541	100 [ 71.9]	36,914		36,900
d	(　 ) 24,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,295	100 [ 62.9]	38,625		38,600
e	(　 ) 20,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,584	100 [ 56.7]	38,067		38,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,600 円／㎡]

八街 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,241,798	1,268,485	4,973,313	4,615,200	358,113	（　0.9475） 339,312	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,924,735 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八街 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	143.85	Ｓ3	407.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	268 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２階・３階は平均貸し床面積約３８．９５㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

廊下・内階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.37	94.8	113.16	2,115	239,333	3.0	717,999
							1.0	239,333
2～ 2	居宅	143.85	81.2	116.81	1,332	155,591	2.0	311,182
							1.0	155,591
3～ 3	居宅	143.85	81.2	116.81	1,332	155,591	2.0	311,182
							1.0	155,591
～

～

計		407.07	85.2	346.78		550,515		1,340,363
								550,515

⑨年額支払賃料	550,515 円　×　12ヶ月　＝　 6,606,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 346.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,606,180 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 548,313 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,057,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,340,363 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 550,515 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 171,640 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,241,798 円　　　　（　 23,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八街賃　　　　-31	2,022 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,115 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八街賃　　　　-18	1,906 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,118
c	八街賃　　　　-15	2,121 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,162

八街 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	384,600 円	64,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	198,185 円	6,606,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 528,800 円	64,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,268,485 円　（　　　　　　 4,733 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 407.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,615,200 円（　　　　　 17,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,241,798 円
②総費用	1,268,485 円
③純収益　①－②	4,973,313 円
④建物等に帰属する純収益	4,615,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	358,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,924,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
八街 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八街 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　祥之

印

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八街市八街字南側ほ３２４番４				②地積　(㎡)	268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域	北西9.1m県道	水道、下水	八街 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 268 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９．１ｍ県道

交通

施設

八街駅南方

580m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

今後も現状である路線商業地域として推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏：ＪＲ総武本線の沿線であり、八街市、富里市、成田市の圏域に存する商業地域。②需要者の属性：千葉
県内の買主は約８２．３％（うち八街市内は約３０．９％）、千葉県外は約１７．４％、不明・公共団体・外国は約０
．３％（平成３１年３月３１日）。③需給動向：建物付きの取引がメインであるが、古家付き取引及び更地取引もみら
れる。④中心価格帯：価格水準に幅はみられるが、更地で坪１３万円程度が需要の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は最寄駅に比較的近い県道沿いの容積率２００％の路線商業地である。自己使用ニーズの高いエリアであり
、広めの駐車場を考慮した場合には延床面積の確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。本件では、
実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は持ち直し、設備投資は緩やかな増
加傾向、企業収益は製造業を中心に弱含み、
雇用情勢は改善している。

繁華性の低い路線商業地域であり、特別の変
動はないが、下げ止まり傾向がみられ、地価
は概ね安定しており、横這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八街 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０７７０２２ -189	八街市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西9.1m国道、北4m、角地		（都）近商 (90,200)
b	２０１０７７０２２ -262	八街市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２０１０７７０２２ -180	八街市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	２０１０７７０２２ -42	八街市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	46,005	100 [ 117.3]	39,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,200
b	(　 ) 33,242	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	31,963	100 [ 83.6]	38,233		38,200
c	(　 ) 30,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,362	100 [ 79.1]	38,384		38,400
d	(　 ) 27,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	32,185	100 [ 83.3]	38,637		38,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,600 円／㎡]

八街 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,272,231	1,269,454	5,002,777	4,615,200	387,577	（　0.9475） 367,229	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,494,469 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八街 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	143.85	Ｓ3	407.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	268 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～３階は１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

低層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.37	94.8	113.16	2,050	231,978	3.0	695,934
							1.0	231,978
2～ 2	共同住宅	143.85	81.2	116.81	1,350	157,694	2.0	315,388
							1.0	157,694
3～ 3	共同住宅	143.85	81.2	116.81	1,400	163,534	2.0	327,068
							1.0	163,534
～			82.5	131.78	1,900		2.0	0
							1.0	0
～			82.5	131.78	1,950		2.0	0
							1.0	0

計		407.07	85.2	346.78		553,206		1,338,390
								553,206

⑨年額支払賃料	553,206 円　×　12ヶ月　＝　 6,638,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 346.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,638,472 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,993 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,087,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,338,390 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,273 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 553,206 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 172,479 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,272,231 円　　　　（　 23,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八街賃　　　　-15	2,121 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,020	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,118 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八街賃　　　　-31	2,022 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,128
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八街 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	384,600 円	64,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	199,154 円	6,638,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 528,800 円	64,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,269,454 円　（　　　　　　 4,737 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 407.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,615,200 円（　　　　　 17,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,272,231 円
②総費用	1,269,454 円
③純収益　①－②	5,002,777 円
④建物等に帰属する純収益	4,615,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	387,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	367,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,494,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）