別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 袖ケ浦 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　京子 印  TEL.

鑑定評価額 74,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市奈良輪字高洲２５５４番２４ ②地積 　(㎡) 3,142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼工場 Ｓ2 中規模工場、倉庫、 空地が混在する工業 地域 南西10m市道 水道、下水 袖ケ浦 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  62.9 ｍ、規模　　     3,142 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅北東方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場のほか、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するも のと予想される。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、袖ヶ浦市のほか、市原市、木更津市、千葉市、その他周辺市の工業地域である。中心的な需要者は、製 造および物流関連等の企業である。近隣地域は、工場、倉庫等が混在する準工業地域であり、市内の準工業地域および 工業地域では、工業地、倉庫地について一定の需要がみられている。価格水準は、土地の規模、立地条件等の個別性に より相当の幅があるために、一律に把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、工場、倉庫等を中心とする工業地域であり、主たる需要者は、自己使用目的で取引することが一般的であ ることから、類似の賃貸事例は殆ど得られず、賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試算しなかった。そこで 、取引事例に基づき、現実の市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年９月、１０月に台風・大雨が相次ぎ、袖 ケ浦市内の一部地域もその災害の影響を受け たが、不動産の需要に大きな落ち込みは見ら れない。 工場、倉庫等が混在する工業地域であり、近 隣地域は、台風・大雨による被害は殆どなく 、地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％