鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四街道 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０６５３１９ -307	四街道市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
b	２０１０６５３１９ -408	四街道市		更地	（　）	ほぼ台形	東3.6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
c	２０１０６５３１９ -4	四街道市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２０１０６５３１９ -21	四街道市		貸家建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２０１０６５３１９ -403	四街道市		更地	（　）	台形	北東2.7m私道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,476	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,476	100 [ 73.6]	121,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 67,037	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	72,515	100 [ 74.4]	97,466		97,500
c	(　 ) 94,172	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	94,079	100 [ 84.7]	111,073		111,000
d	(　 ) 95,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,380	100 [ 84.7]	112,609		113,000
e	(　 ) 90,761	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	89,693	100 [ 81.3]	110,323		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

四街道 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,952,847	802,022	3,150,825	2,815,020	335,805	（　0.9475） 318,175	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,493,367 円　　　　（　 72,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.08	Ｓ3	201.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	360 ％	90 ㎡	9.7 m x 9.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗利用（フロア貸）、２～３階は共同住宅利用（ワンルームタイプ、３０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	67.08	91.4	61.28	2,430	148,910	3.0	446,730
							0.0	0
2～ 2	居宅	67.08	90.1	60.45	1,735	104,881	1.0	104,881
							0.0	0
3～ 3	居宅	67.08	90.1	60.45	1,735	104,881	1.0	104,881
							0.0	0
～

～

計		201.24	90.5	182.18		358,672		656,492
								0

⑨年額支払賃料	358,672 円　×　12ヶ月　＝　 4,304,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,304,064 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 357,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,946,827 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	656,492 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,952,847 円　　　　（　 43,921 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０６８４４５　　　　-9008	2,326 ( 2,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [127.5]	100 [ 77.0]	2,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,436 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０６８４４５　　　　-9013	1,612 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 78.8]	100 [ 94.0]	100 [127.5]	100 [ 72.0]	2,371
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四街道 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,600 円	40,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	129,122 円	4,304,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 330,800 円	40,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 802,022 円　（　　　　　　 8,911 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 201.24 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,815,020 円（　　　　　 31,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,952,847 円
②総費用	802,022 円
③純収益　①－②	3,150,825 円
④建物等に帰属する純収益	2,815,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	335,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,535 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,493,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
四街道 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四街道 5-2

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　鈴木　邦幸

印

TEL.

鑑定評価額

9,630,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四街道市四街道１丁目８番４｢四街道１－８－１７｣				②地積　(㎡)	90 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,360)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3	小規模な店舗等が見られる駅に近い商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	四街道 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 75 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.7 ｍ、奥行　約　　 9.3 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

四街道駅北西方

230m

法令

規制

商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既成の駅前背後の商業地域で、地域要因に格別の変動要因はないことから、現状のまま推移するものと予測する
。駅裏の小規模な商業地の事例が少なく、その希少性から地価は微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武本線及び隣接市の私鉄各駅を駅勢圏とする商業地域等一帯である。需要者は同一需給圏内に地縁
的関係を持つ個人事業者・飲食店舗等であり、駅裏の小規模商業地の潜在的需要が見られる。新規出店も見られるが、
店じまいする店舗も多いのも実情である。取引が少なく画地規模も多様で中心となる価格帯を把握することは困難であ
るが価格水準は概ね１０万／㎡～１３万／㎡と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業ビルは現在、借り手市場でもあり、中古ビルは苦戦を強いられているのが実情であり、当該地域は幹線道路から中
に入った駅前背後の商業地域で、収益価格はやや低位に試算された。よって実際の不動産取引により試算した市場の実
勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地・前年価格水準・四街道駅周辺及び隣接市の他の
公示価格・市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐倉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 99.9]

[100.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の住宅地と同様に商業地も需要の高いバ
イパス沿いと需要が低迷している旧来からの
商業地域との二極化傾向にある。

駅前背後の商業地域で地域要因に変動は見ら
れない。繁華性は劣るものの希少性から地価
は微増傾向に推移するものと予測する。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

四街道 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０６５３１９ -21	四街道市		貸家建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２０１０６５３１９ -4	四街道市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２０１０６５２９０ -404	佐倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、北2.8m、角地		近商 (80,200)
d	２０１０６７６５５ -306	八千代市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２住居高度2種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,380	100 [ 86.7]	110,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 94,172	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	94,079	100 [ 86.7]	108,511		109,000
c	(　 ) 101,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	98,903	100 [ 94.6]	104,549		105,000
d	(　 ) 134,865	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,102	100 [ 116.2]	118,849		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

四街道 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,955,642	795,944	3,159,698	2,844,000	315,698	（　0.9734） 307,300	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,271,429 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	67.08	Ｓ3	201.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	90 ㎡	9.7 m x 9.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２～３階居宅は２６㎡～３３㎡程度を想定

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

想定建物によるプラン

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.08	91.4	61.28	2,446	149,891	2.0	299,782
							0.0	0
2～ 2	居宅	67.08	90.1	60.45	1,730	104,579	1.0	104,579
							0.0	0
3～ 3	居宅	67.08	90.1	60.45	1,730	104,579	1.0	104,579
							0.0	0
～

～

計		201.24	90.5	182.18		359,049		508,940
								0

⑨年額支払賃料	359,049 円　×　12ヶ月　＝　 4,308,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,308,588 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 357,613 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,950,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	508,940 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,955,642 円　　　　（　 43,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０６５３１９　　　　-9010	1,768 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,446 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０６５３１９　　　　-9002	1,089 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	1,973
c	２０１０６５３１９　　　　-9011	2,610 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,667

四街道 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,500 円	39,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,344 円	4,308,588　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 325,800 円	39,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 795,944 円　（　　　　　　 8,844 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 201.24 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,844,000 円（　　　　　 31,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,955,642 円
②総費用	795,944 円
③純収益　①－②	3,159,698 円
④建物等に帰属する純収益	2,844,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	315,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,271,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）