別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 四街道 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -12 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市鹿渡字向柳作１１５０番１６８ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 四街道駅東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地価水準については、最寄 駅からの距離等による需要動向から横這い基調と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ総武本線「四街道」駅を中心とする住宅地域。需要者の中心は四街道市に居住する一次取得者で あり、千葉市等の隣接市からの流入も見られる。ミニ開発が中心となり大量の宅地供給はないが、最寄駅からの距離が あるため需要はやや弱含みである。土地は２３０㎡程度で１，４００万円程度、中古の戸建物件で２，０００万円程度 が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は戸 建住宅用に開発された住宅団地であり、戸建の賃貸も転勤等の特殊な事情に基づくものが中心でその地域的特性から判 断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されたため、収益価格を試算しなかった。以上より、市場価格を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [146.3] [102.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市は、人口は増加傾向で、高齢化率は 県と比較して低い。取引価格は、四街道駅周 辺で上昇傾向、その他でも上昇や横這い地点 が増えている。 四街道駅からやや距離のある住宅地域で地域 要因に大きな変動はないが、需給動向はあま り強くなく地価は引き続き横這い傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％