別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 四街道 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -10 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄 印  TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市千代田５丁目１３番１６ ｢千代田５－１３－１６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 四街道 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       203 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４５年頃から分譲された 大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 四街道駅北東方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は現環境を維持するものと思料されるが、物井駅周辺の発展とともに利便性の向上が期待される。駅徒 歩圏外ではあるが周辺の利便施設が増加傾向にあり、今後しばらくは地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び近隣市で、特に四街道駅を最寄駅とする駅接近性の劣る地域に強い代替競争関係が存する。 主な需要者は、市内在住者の一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏外であるが、住環境の良好な 区画整然とした地域であることに加え、物井駅周辺のもねの里地区の開発等により利便性が向上し、需給は安定しつつ ある。需要の中心となる価格帯は、土地は９００万円前後、中古戸建は築年数や建物の状態により一様ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、駅徒歩圏外であることから、長期安定的な賃貸経営は困難と判断し収益価格 の査定は断念した。一方、比準価格は、千代田地区で実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は高い。 よって、本件では比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は二極化が進んでいる。立地等に 優れた物件の需要は堅調であるが、交通接近 性等に劣る地域、高齢化が顕著な地域は弱含 みである。 地域要因に変動はない。千代田地区の直近１ 年の人口は微減している。地価は横ばい傾向 を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％