別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 四街道 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久 印  TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 51,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市栗山字半台１０７４番４６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等も見られる 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 四街道駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に所々空地が見られる既成住宅地域となる。最寄り駅から徒歩圏外の雑然とした街並みで人気の程度は高く ない。需要供給共に低調だが、底値感が出始めており地価は下落から横這い基調に転じていくと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び隣接市のＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は地縁、血縁を有する第一次取 得者が中心で既存の住宅地域故に圏外からの流入は少ない。パワービルダーの数棟単位での供給が中心となる。市場の 中心価格帯は土地は１５０㎡から１７０㎡で７百万円から１０百万円、新築戸建住宅は１２０㎡、１３０㎡の規模を小 さくした土地面積で２０百万円から２５百万円となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏外の住宅地域で共同住宅の需要が乏しいため収益還元法の適用は行わない。比準価格は対象地と同じ 最寄り駅接近性にやや劣る地域に存する事例を中心に採用し、同じ栗山地区事例を中心に査定しており実証的で信頼性 が高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 82.8] [104.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増基調で高齢化率は県平均を若干上 回る。主に新興住宅地域の供給が少なく取引 件数は減少する。一部の地域で下げ止まり感 が出てきた。 駅徒歩圏外の既成住宅地域で人気の程度は低 いが価格の値頃感から下げ止まり感が出てき ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -8.5 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％