別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富津 -10 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富津市下飯野字西飛附１６３６番 ②地積 　(㎡) 1,309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅の周囲に農 地の多い住宅地域 北東4m市道、南東側道 水道 青堀 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 青堀駅南方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富津市の市街化調整区域内の農地の中に農家住宅、一般住宅の点在する在来住宅地域で、当面現状のまま推移さ れるものと予測される。当該地域の住宅に対する需要も少なく、地価は弱含みにて推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、富津市、君津市の在来の住宅地域である。地縁的選好性の強い地域であるため、需要の中心者は縁故 関係者で、圏外からの転入者はほとんど見られず、市街化調整区域であることから大きな開発も無く需要も限定され、 土地取引は少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の在来の住宅地域で、アパート等の収益物件は見られないため収益価格は試算しない。在来の住宅地 域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認めら れるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [150.8] [100.0] 100 9,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富津市内には整備水準の高い住宅地が少ない ため、隣接市である木更津市及び君津市に転 出する傾向が見られ、地価は下落及び横ばい 傾向にある。 富津市の市街化調整区域内の在来住宅が存す る地域で、地域要因に特段の変化はないが、 住宅地の地価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％