鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

君津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９７０９８１７９ -317	君津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西27m市道、北西23m、角地		２住居駐車場整備地区 (70,200)
b	１９７０９６７８７ -319	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北東6m、二方路		２中専高度地区1種 (60,200)
c	２０１０９５１６０ -6	君津市		更地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	１９７０９５７５８ -310	君津市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、北西4m、南西6m、三方路		２中専高度地区1種 (70,200)
e	１９７０９７７２５ -314	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,342)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,739	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.8]	60,712	100 [ 108.0]	56,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,200
b	(　 ) 55,928	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	60,270	100 [ 113.4]	53,148		53,100
c	(　 ) 60,778	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,695	100 [ 111.2]	57,280		57,300
d	(　 ) 72,895	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	75,611	100 [ 128.2]	58,979		59,000
e	(　 ) 60,015	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,315	100 [ 109.9]	54,882		54,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

君津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,754,395	2,852,760	10,901,635	10,388,800	512,835	（　0.9507） 487,552	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,950,041 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所	230.00	Ｓ3	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	16.0 m x 21.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２、３階は事務所で各階２戸を想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	87.3	200.75	2,480	498,000	5.0	2,490,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	83.0	190.85	1,960	374,000	3.0	1,122,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.00	83.0	190.85	1,960	374,000	3.0	1,122,000
							0.0	0
～

～

計		690.00	84.4	582.45		1,246,000		4,734,000
								0

⑨年額支払賃料	1,246,000 円　×　12ヶ月　＝　 14,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 582.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,952,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,241,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,710,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,734,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,754,395 円　　　　（　 39,186 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０９５４５０　　　　-13	1,874 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 83.0]	100 [ 85.0]	2,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９５４５０　　　　-14	1,532 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

君津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	755,000 円	151,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	448,560 円	14,952,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,208,000 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,852,760 円　（　　　　　　 8,128 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,388,800 円（　　　　　 29,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,754,395 円
②総費用	2,852,760 円
③純収益　①－②	10,901,635 円
④建物等に帰属する純収益	10,388,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	512,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	487,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,950,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
君津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

君津 5-4

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　菅野　幸作

印

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	君津市東坂田３丁目１番８｢東坂田３－１－２４｣				②地積　(㎡)	351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）駐車場整備地区
	1:1.5	旅館Ｓ4	店舗併用住宅、アパートが混在する近隣商業地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	君津 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

君津駅北口から徒歩圏内に形
成されている近隣商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

君津駅北西方

550m

法令

規制

近商
(80,200)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅やアパートのほか、駐車場も見られる近隣商業地域であるが、最寄駅まで徒歩圏に位置する立地の
稀少性を背景として安定した需要が見込まれるため、当面のところ地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、君津駅や木更津駅まで徒歩圏内の近隣商業地域のほか、駅勢圏の住宅地域に近接する近隣商業地域の存
する範囲である。主な需用者は、中小規模の店舗・事務所等を経営する法人や個人事業主である。人口が集中する市街
地を中心に底堅い需要があり、需給は当面は強含みで推移している。取引価格は画地規模や取引主体によって個別に形
成される傾向にあり、取引件数が少ないこともあって需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域には店舗等が見られるが、土地の収益性に見合った賃料水準が十分に形成されていないことなどから、収益価格
は低位に試算された。一方、当地域には底堅い需要があり、比準価格は市場の需給動向を反映した価格として試算され
た。以上から、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りに決定した。なお、対象標準地は
代表標準地であり、広域的な検討を経て価格を決定しているため、他の標準地からの検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いやＪＲ君津駅周辺を中心に商業
地への需要が堅調であり、地価は上昇基調に
ある。

ＪＲ君津駅周辺に形成された商業地域であり
、市街地中心部への人口集中傾向を背景とし
て、地価は上昇傾向にある。

画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め
られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

君津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９７０９８１７９ -317	君津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西27m市道、北西23m、角地		２住居駐車場整備地区 (70,200)
b	１９７０９５７５８ -310	君津市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、北西4m、南西6m、三方路		２中専高度地区1種 (70,200)
c	１９７０９６７８７ -319	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北東6m、二方路		２中専高度地区1種 (60,200)
d	２０１０９５７５８ -41	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,739	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.8]	60,712	100 [ 114.1]	53,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 72,895	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	75,611	100 [ 136.8]	55,271		55,300
c	(　 ) 55,928	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	60,270	100 [ 114.0]	52,868		52,900
d	(　 ) 48,831	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,491	100 [ 99.9]	50,542		50,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +0.6
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,000 円／㎡]

君津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,119,164	2,916,259	11,202,905	10,595,200	607,705	（　0.9507） 577,745	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,790,714 円　　　　（　 33,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所	230.00	Ｓ3	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	16.0 m x 21.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２～３階部分は事務所各２戸を部分貸し

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	87.3	200.75	2,523	506,492	5.0	2,532,460
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	83.0	190.85	2,024	386,280	3.0	1,158,840
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.00	83.0	190.85	2,024	386,280	3.0	1,158,840
							0.0	0
～

～

計		690.00	84.4	582.45		1,279,052		4,850,140
								0

⑨年額支払賃料	1,279,052 円　×　12ヶ月　＝　 15,348,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 582.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,348,624 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,273,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,074,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,850,140 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,119,164 円　　　　（　 40,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０９７９８６　　　　-5	1,874 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	2,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,534 円/㎡　月額支払賃料（　 2,523 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９９２８７　　　　-17	2,215 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	2,704
c	２０１０９７９８６　　　　-6	3,584 ( 3,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,537

君津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	770,000 円	154,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	460,459 円	15,348,624　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,916,259 円　（　　　　　　 8,308 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,595,200 円（　　　　　 30,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,119,164 円
②総費用	2,916,259 円
③純収益　①－②	11,202,905 円
④建物等に帰属する純収益	10,595,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	607,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	577,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,790,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,600 円／㎡）