鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

君津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９７０９５７５８ -311	君津市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２０１０９５７５８ -41	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	１９７０９５７５８ -310	君津市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、北西4m、南西6m、三方路		２中専高度地区1種 (70,200)
d	２０１０９５１６０ -38	君津市		底地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		２中専高度地区1種 (60,200)
e	１９７０９６７８７ -319	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北東6m、二方路		２中専高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,197	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,553	100 [ 100.6]	86,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,000
b	(　 ) 48,831	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,784	100 [ 85.7]	59,258		59,300
c	(　 ) 72,895	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	71,532	100 [ 90.0]	79,480		79,500
d	(　 57,448) 57,448	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,884	100 [ 90.0]	65,427		65,400
e	(　 ) 55,928	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	57,847	100 [ 90.0]	64,274		64,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

君津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,746,299	1,578,263	6,168,036	5,794,200	373,836	（　0.9750） 364,490	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,438,571 円　　　　（　 35,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.08	Ｓ3	408.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	212 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２、３階はワンルーム（平均専有面積３４．１９㎡）を想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

内廊下、内階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.08	92.4	125.68	2,427	305,025	3.0	915,075
							1.0	305,025
2～ 3	居宅	136.08	75.4	102.57	1,845	189,242	1.0	189,242
							1.0	189,242
～

～

～

計		408.24	81.0	330.82		683,509		1,293,559
								683,509

⑨年額支払賃料	683,509 円　×　12ヶ月　＝　 8,202,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,202,108 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 680,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,521,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,293,559 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 683,509 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 213,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,746,299 円　　　　（　 36,539 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０９７３２７　　　　-3	1,874 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,437 円/㎡　月額支払賃料（　 2,427 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９７３２７　　　　-4	3,871 ( 3,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

君津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	87,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,063 円	8,202,108　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 696,000 円	87,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,578,263 円　（　　　　　　 7,445 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 408.24 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,794,200 円（　　　　　 27,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,746,299 円
②総費用	1,578,263 円
③純収益　①－②	6,168,036 円
④建物等に帰属する純収益	5,794,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	373,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	364,490 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,438,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
君津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

君津 5-3

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　森　正臣

印

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	君津市久保２丁目９番１３｢久保２－９－１５｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗、事務所が見られる商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	君津 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

君津駅南東方

580m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

君津駅周辺の低層店舗、事務所等が見られる商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面の間は現状を維
持すると予測する。地価水準は市内中心部の供給不足を背景に、引き続き上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ内房線君津駅、木更津駅周辺の商業地域及び幹線若しくは準幹線道路沿いの路線商業地域である。需
要者は主に地元事業者等である。駅周辺の商業地は供給が少ないものの、交通利便性を活かして店舗併用住宅用地とし
ての需要が認められる。標準地周辺の主な価格帯は土地の㎡単価で５～７万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

君津市内の商業床需要は限定的で、土地の高度利用がなされないことから容積充足率も低く、また、土地価格に見合う
賃料が期待できず、収益価格はやや低位に試算された。一方広域的に収集した商業地若しくは幹線道路沿いの店舗適地
の取引事例によって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を試算した。従って、本件では比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　君津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,600 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[ 86.1]

[100.0]
100

61,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は減少傾向にあるものの、中心部
では新規供給が少なく、不動産市場は逼迫し
ている。一方郊外部は需要が少なく、二極化
が見られる。

低層店舗、事務所、併用住宅等が見られる周
辺の土地利用状況に変化はないものの、中心
部の供給不足が波及し、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +0.3
環境　　　　　　  -6.8
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

君津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０９５７５８ -41	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	１９７０９６７８７ -319	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北東6m、二方路		２中専高度地区1種 (60,200)
c	２０１０９５１６０ -11	君津市		更地	（　）	長方形	東33m国道、中間画地		準住居高度地区1種 (60,200)
d	２０１０９７７２５ -27	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.8m市道、西2m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	１９１０９６７８７ -301	木更津市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,831	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,784	100 [ 84.8]	59,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,900
b	(　 ) 55,928	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	60,270	100 [ 90.0]	66,967		67,000
c	(　 ) 52,098	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,536	100 [ 91.8]	60,497		60,500
d	(　 ) 39,986	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	45,012	100 [ 74.4]	60,500		60,500
e	(　 ) 44,796	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 97.0]	65,454	100 [ 103.7]	63,119		63,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

君津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,756,271	1,578,583	6,177,688	5,794,200	383,488	（　0.9750） 373,901	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,630,633 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.08	Ｓ3	408.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	212 ㎡	11.4 m x 18.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２～３階はワンルームタイプ平均専有面積３４．１９㎡

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

内廊下・内階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.08	92.4	125.68	2,390	300,375	3.0	901,125
							1.0	300,375
2～ 3	居宅	136.08	75.4	102.57	1,872	192,011	1.0	192,011
							1.0	192,011
～

～

～

計		408.24	81.0	330.82		684,397		1,285,147
								684,397

⑨年額支払賃料	684,397 円　×　12ヶ月　＝　 8,212,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,212,764 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 681,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,531,105 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,285,147 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,785 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 684,397 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 213,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,756,271 円　　　　（　 36,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０９９２８７　　　　-15	2,094 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.3]	100 [ 95.0]	2,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,464 円/㎡　月額支払賃料（　 2,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９９２８７　　　　-10	2,136 ( 2,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	2,362
c	２０１０９９２８７　　　　-11	2,386 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [120.8]	100 [100.0]	2,532

君津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	87,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,383 円	8,212,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 696,000 円	87,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,578,583 円　（　　　　　　 7,446 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 408.24 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,794,200 円（　　　　　 27,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,756,271 円
②総費用	1,578,583 円
③純収益　①－②	6,177,688 円
④建物等に帰属する純収益	5,794,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	383,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	373,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,630,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）