鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

君津 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０９３７７７ -62	君津市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２０１０９９５４２ -44	君津市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２０１０９５７５８ -40	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２０１０９３７７７ -63	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２０１０９５７５８ -42	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,967	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	53,378	100 [ 138.7]	38,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 54,814	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,038	100 [ 138.1]	40,578		40,600
c	(　 ) 47,738	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,410	100 [ 124.8]	37,989		38,000
d	(　 ) 38,304	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,454	100 [ 96.7]	39,766		39,800
e	(　 ) 36,309	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	36,344	100 [ 89.6]	40,563		40,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,500 円／㎡]

君津 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,847,966	2,260,490	9,587,476	8,796,000	791,476	（　0.9711） 768,602	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,685,755 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	438.95	ＬＳ2	773.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	1,070 ㎡	33.1 m x 32.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４８㎡程度の２ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

階段等の供用部分の考慮による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	386.75	100.0	386.75	1,261	487,692	2.0	975,384
							1.0	487,692
2～ 2	居宅	386.75	100.0	386.75	1,324	512,057	2.0	1,024,114
							1.0	512,057
～

～

～

計		773.50	100.0	773.50		999,749		1,999,498
								999,749

⑨年額支払賃料	999,749 円　×　12ヶ月　＝　 11,996,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 773.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,996,988 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 396,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,028,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,364,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,999,498 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 999,749 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 465,261 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,847,966 円　　　　（　 11,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０９３７７７　　　　-11	1,300 ( 1,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,316 円/㎡　月額支払賃料（　 1,261 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９３７７７　　　　-12	1,225 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,225
c	２０１０９３７７７　　　　-13	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,356

君津 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	371,790 円	12,392,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,260,490 円　（　　　　　　 2,113 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 773.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,796,000 円（　　　　　 8,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,847,966 円
②総費用	2,260,490 円
③純収益　①－②	9,587,476 円
④建物等に帰属する純収益	8,796,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	791,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	768,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,685,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
君津 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

君津 -19

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　須藤　雅敏

印

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	君津市西坂田３丁目５番１３外｢西坂田３－５－１８｣				②地積　(㎡)	1,070 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	大規模住宅、アパート等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	君津 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 75 ｍ、南 150 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

大規模住宅の中に空地も見ら
れる区画整然とした住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

君津駅北西方

1.3km

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

特別な変動要因はない既存の住宅地域であるが、地価水準は生活利便施設、小中学校等に接近良好ということも
あって供給不足もあり上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ内房線沿線の君津駅、木更津駅等のほかＪＲ久留里線沿線を最寄り駅とする大中規模一般住宅が建ち
並ぶ住宅地域である。需要者の中心は君津市内に居住する住民が大半で、同一需給圏外からの転入も一部見られる。当
該地域は小中学校等に徒歩圏内で立地条件が良好であり、インフラ整備も進んでおり一定の需要が見込めるものと判断
する。市場での需要の中心価格帯は、大規模敷地であり、中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では旧農家地主等が遊休地を活用した中小規模アパート等が散在するが、自己使用目的の一般住宅敷地として
の利用が大部分であり、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される傾向が強いので、本件では収益価格は参考に
止めることとし、実際の不動産取引の実態を反映した比準価格を採用し、求めた価格について周辺地価動向や単価と総
額とのバランスの検討、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　君津 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[100.0]

100
[138.1]

[100.0]
100

38,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税率引き上げ後のマインド動向に留意の
必要があるが、景気は、雇用・所得環境の改
善が続き、各種政策の効果から、緩やかな回
復が期待される。

旧来からの住宅地で根強い需要が存在する。
同種の区画整然とした周辺住宅地との競合も
あり、好立地条件で地価は上昇傾向を示して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

君津 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０９５７５８ -8	君津市		更地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２０１０９６８９８ -17	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4m、角地		１低専 (60,100)
c	１９７０９３７７７ -303	君津市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西22m市道、北東12m、角地		２住居高度地区1種 (70,200)
d	２０１０９３７７７ -37	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m県道、東5.3m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
e	２０１０９８１７９ -50	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、南東4m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,243	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,510	100 [ 77.2]	39,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,500
b	(　 ) 43,479	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	42,569	100 [ 107.9]	39,452		39,500
c	(　 ) 30,075	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,220	100 [ 78.5]	38,497		38,500
d	(　 ) 32,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	31,083	100 [ 79.7]	39,000		39,000
e	(　 ) 31,264	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	29,555	100 [ 75.9]	38,939		38,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

君津 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であることから、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,941,268	2,277,514	9,663,754	8,869,300	794,454	（　0.9711） 771,494	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,744,776 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	438.95	ＬＳ2	773.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	1,070 ㎡	33.1 m x 32.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫで平均専有面積は４８㎡３４のファミリ－タイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	386.75	100.0	386.75	1,290	498,908	2.0	997,816
							1.0	498,908
2～ 2	居宅	386.75	100.0	386.75	1,316	508,963	2.0	1,017,926
							1.0	508,963
～

～

～

計		773.50	100.0	773.50		1,007,871		2,015,742
								1,007,871

⑨年額支払賃料	1,007,871 円　×　12ヶ月　＝　 12,094,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 773.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,094,452 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 396,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,036,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,453,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,015,742 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,007,871 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 469,040 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,941,268 円　　　　（　 11,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０９５１６０　　　　-10	1,343 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９５１６０　　　　-11	1,295 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,295
c	２０１０９５１６０　　　　-12	1,463 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,389

君津 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	374,714 円	12,490,452　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 968,000 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,277,514 円　（　　　　　　 2,129 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 773.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,869,300 円（　　　　　 8,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,941,268 円
②総費用	2,277,514 円
③純収益　①－②	9,663,754 円
④建物等に帰属する純収益	8,869,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	794,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	771,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,744,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）