別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鎌ケ谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -15 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市南初富５丁目６４８番１２０６ ｢南初富５－７－８４｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4.4m市道 水道、ガス 初富 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    65 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ　市道 交通 施設 初富駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい乃至上昇傾向が続くも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は新京成線鎌ヶ谷大仏駅～北初富駅並びに東武野田線鎌ヶ谷駅～六実駅勢の住宅地域の圏域。需要者の中 心は鎌ケ谷市及び隣接市に居住する都心通勤者で一次取得者である。周辺には賃貸住宅からの住み替え需要に対応する 総額を迎えた建売住宅が供給されている。鉄道駅徒歩圏であるが道路系統に劣る住宅地が多い。市場の中心価格帯は土 地１４０㎡で１３００万円～１６００万円程度，新築戸建住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，やや広範囲になったが，周辺の類似地域において多数の信頼 性のある取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比 準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.1] [101.0] 100 99,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地価について，鎌ヶ谷駅・新鎌ヶ谷駅徒 歩圏内は上昇となったが，他駅徒歩圏内は横 ばい，駅徒歩圏外は弱含みとなっている。 新京成線高架運行が開始され，初富駅周辺も 街路整備が進められつつある。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％