別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鎌ケ谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -5 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二 印  TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東道野辺７丁目４５２番７外 ｢東道野辺７－１８－２６｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 台形 1:2 住宅 Ｗ2 住宅のほか作業所等 も見られる低地の住 宅地域 北西6m私道 水道、ガス 馬込沢 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 馬込沢駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域内においては特段の変動要因は認められず、当面は現 状を維持していくものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市及び周辺市の住宅地域であり、主な需要者は都心へ通勤する鎌ケ谷市内の居住者である。当該地 域は作業所等が混在する住宅地域であり住環境はやや劣るものの、総額的に手頃で一定の需要が認められる。取引の中 心価格帯としては、土地は８００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，２００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場性を重視する。なお、地価 水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から収益物件の想定は現実的ではなく、収益価格は適用 していない。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を下記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [144.5] [101.0] 100 77,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢や所得環境の改善を背景として、景 気は全般的に緩やかに回復している。ただし 、消費税増税の影響等に注視する必要がある 。 最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域で、居住環 境や生活利便性等の要因に特段の変動はない 。 個別的要因の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％