鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０５０９４３５ -1001	我孫子市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商 (60,300)
b	２０１０５０６７６２ -1041	我孫子市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、中間画地		近商 (80,300)
c	２０１０５０６７６２ -1042	我孫子市		更地	（　）	長方形	北9.2m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	２０１０５０７２０８ -12	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北9m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 315,217	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,108	100 [ 75.1]	422,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	464,000
b	(　 ) 249,079	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,573	100 [ 60.5]	414,170		456,000
c	(　 ) 182,081	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,084	100 [ 55.0]	334,698		368,000
d	(　 ) 173,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,106	100 [ 51.5]	336,128		370,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

我孫子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,388,032	3,176,971	9,211,061	7,201,100	2,009,961	（　0.9522） 1,913,885	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	40,720,957 円　　　　（　 334,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	88.94	ＲＣ5	444.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	11.8 m x 10.6 m	前面道路：区画街路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.94	85.2	75.78	3,083	233,630	6.0	1,401,780
							1.0	233,630
2～ 2	事務所	88.94	90.5	80.49	2,569	206,779	4.0	827,116
							1.0	206,779
3～ 3	事務所	88.94	90.5	80.49	2,055	165,407	4.0	661,628
							1.0	165,407
4～ 4	事務所	88.94	90.5	80.49	2,055	165,407	4.0	661,628
							1.0	165,407
5～ 5	事務所	88.94	90.5	80.49	2,055	165,407	4.0	661,628
							1.0	165,407

計		444.70	89.4	397.74		936,630		4,213,780
								936,630

⑨年額支払賃料	936,630 円　×　12ヶ月　＝　 11,239,560 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 397.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,909,152 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,148,712 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,091,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,057,369 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,213,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 936,630 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 292,023 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,388,032 円　　　　（　 101,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-609	2,619 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,569 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-610	2,770 ( 2,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,916
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,000 円	107,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,314,871 円	13,148,712　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,176,971 円　（　　　　　　 26,041 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 444.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,201,100 円（　　　　　 59,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,388,032 円
②総費用	3,176,971 円
③純収益　①－②	9,211,061 円
④建物等に帰属する純収益	7,201,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,009,961 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,913,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,720,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
我孫子 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 5-1

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　福士　正直

印

TEL.

鑑定評価額

50,600,000 円

１㎡当たりの価格

415,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市本町２丁目４４４番１｢本町２－１－５｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ3	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西（駅前広場）区画街路、南側道	水道、ガス、下水	我孫子駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 85 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.8 ｍ、奥行　約　　 10.6 ｍ、規模　　 122 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

我孫子駅南口駅前ロータリー
に面する角地

街

路

区画街路（駅前広場
）

交通

施設

我孫子駅南東方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前ロータリーに面する商業地域であり、今後も大きな変化はないと思われる。売り物件が極端に少ないこと、
収益物件への引き合いが強くなってきていること等から地価は微増傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 435,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 367,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線我孫子駅を中心に、常磐線、千代田線、ＴＸ線の各駅前を中心とする商業地域である。需要者
は主に地元資産家、不動産業者であるが、法人事業者、投資法人等も考えられる。標準地は駅至近の商業地域であり、
希少性から需要は比較的堅調であり地価は横這いから微増傾向で推移している。商業地における土地の取引があまり見
られないため、価格の把握は困難であるが、土地価格の水準は坪当たり１３０万円～１５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算に当たっては我孫子駅周辺の商業地域の事例が得られなかったため、相互に価格形成に影響を及ぼすと
みられる代替関係にある事例を広域から収集した。収益価格は投資採算性に着目した理論的な価格であり、収益物件の
投資根拠となる重要な価格である。今回の試算では、工事費の高騰や、賃料の横ばい傾向から収益価格が低く求められ
た。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済の緩やかな回復基調のもと、地価は
比較的安定している。その中で、収益物件に
対する需要の高まりを受け、地価はやや上昇
傾向にある。

地域要因に変動は見られない。駅に近い商業
地であり希少性が高く、収益物件としての需
要は高い。

個別的要因に変動はなく、格差率に変動はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０５０７２０８ -1021	柏市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、北東5.4m、角地		商業 (90,400)
b	２０１０５０７８９３ -34	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北東5.4m、角地		商業 (100,400)
c	２０１０５０６４４７ -9	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、西1.8m、二方路		商業 (90,400)
d	２０１０５０７８９３ -1014	柏市		建付地	（　）	不整形	南東11m市道、北3.9m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 403,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	384,225	100 [ 102.9]	373,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 431,458	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	411,734	100 [ 105.2]	391,382		431,000
c	(　 ) 435,199	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	451,367	100 [ 88.2]	511,754		563,000
d	(　 ) 434,211	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	438,992	100 [ 99.8]	439,872		484,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 435,000 円／㎡]

我孫子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,092,511	4,063,716	11,028,795	8,816,300	2,212,495	（　0.9522） 2,106,738	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	44,824,213 円　　　　（　 367,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	88.94	ＲＣ5	444.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	11.8 m x 10.6 m	前面道路：区画街路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

ＥＶ及びホ－ル等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.97	85.2	75.80	4,680	354,744	8.0	2,837,952
							0.0	0
2～ 2	事務所	88.97	90.5	80.52	2,600	209,352	4.0	837,408
							1.0	209,352
3～ 3	事務所	88.97	90.5	80.52	2,600	209,352	4.0	837,408
							1.0	209,352
4～ 4	事務所	88.97	90.5	80.52	2,548	205,165	4.0	820,660
							1.0	205,165
5～ 5	事務所	88.97	90.5	80.52	2,548	205,165	4.0	820,660
							1.0	205,165

計		444.85	89.4	397.88		1,183,778		6,154,088
								829,034

⑨年額支払賃料	1,183,778 円　×　12ヶ月　＝　 14,205,336 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 397.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,909,824 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,115,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,337,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,777,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,154,088 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,433 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 829,034 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 258,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,092,511 円　　　　（　 123,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-609	2,619 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	2,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,682 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-610	2,770 ( 2,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,827
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,611,516 円	16,115,160　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 421,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,500 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,063,716 円　（　　　　　　 33,309 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 444.85 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,816,300 円（　　　　　 72,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,092,511 円
②総費用	4,063,716 円
③純収益　①－②	11,028,795 円
④建物等に帰属する純収益	8,816,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,212,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,106,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,824,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,000 円／㎡）