別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 我孫子 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -29 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　福士　正直 印  TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐酉町６８番１３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 布佐 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.9 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 先の震災で液状化の被害のあ った地域の隣接地域 街 路 基準方位　　　　北 ６ｍ市道 交通 施設 布佐駅南東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であるが、震災により液状化した都地区に隣接しており、いまだ地域的に敬遠される傾 向にある。その影響もあり地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は成田線「布佐」駅を最寄とする住宅地域である。需要者の中心は我孫子市内に居住する若年の第一次取得 者層及び地縁性を有する者が主体であり周辺市からの転入者は少ない。近隣地域は「布佐」駅徒歩圏の区画整理済みの 住宅地であるが、成田線沿線ということから人気がなくさらに震災以後「布佐」地区の印象が悪く、それだけで敬遠さ れる傾向にある。地価水準は年々低くなり現在は坪当たり１０万円を切っており、かなり低い取引もみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートもみられるが、所有者の土地活用として行われているものがほとんどで、新規に土地を購入してアパ ート経営することは地域の賃料水準からみても現実的ではないため収益価格の算出は行わなかった。ここでは、布佐地 区内で収集された多数の取引事例から信頼性のある事例を選択し比準価格の試算を行った。本件においては、市場性を 反映していると思われる比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 94.1] 100 100 [105.0] 100 [148.2] [104.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり条件が良い住宅地の需 要は底堅いが、利便性の劣る地域や成田線沿 線では需要は依然弱含みであり二極化が顕著 である。 液状化の被害を受けた地区の復旧は完了した が、水害等の影響も残っているため需要は低 い。地価は引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％