別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 我孫子 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -28 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　福士　正直 印  TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市新木野３丁目１１５３番１２ ｢新木野３－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 新木 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.1 ｍ、奥行　約　　  15.1 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に造成された大 型団地。通称「長太郎団地」 街 路 基準方位　　　　北 ５ｍ市道 交通 施設 新木駅北方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な住宅団地であるが低地にあること、道路が狭いこと、町全体が古くなってきたこと等から人気がなく、 売物件も増える一方で、成約価格も５００万円以下まで下落している。地価は引き続き下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線「新木」駅、「湖北」駅及び「布佐」駅を駅勢圏とする住宅地域である。需要者の中心は我 孫子市内の３０代～４０代前半の一次取得者及び地縁者であり周辺市からの転入者は少ない。地盤が弱い低地が中心で 、道路も狭く、住宅規模も小さいため選別化の対象となり、需要は弱く低価格での取引が多く見られる。土地は坪当た り単価で６万円～８万円で、中古建物のついた物件では建物の程度により３００万円～６００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は、第一種低層住居専用地域内にある規模１５２㎡の住宅地であり、土地を新規購入しての収益物件の建築 にはなじまない土地であることから収益価格の試算は行わなかった。当地域は大型の住宅団地であり、地域内には多く の売り物件と成約事例が見られる。この事例と標準地の間には相互に強い価格牽連性が見られることから、地域内の取 引事例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 94.1] 100 100 [105.0] 100 [174.6] [105.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり条件が良い住宅地の需 要は底堅いが、利便性の劣る地域や成田線沿 線では需要は依然弱含みであり二極化が顕著 である。 地域要因に特段の変動はない。団地が低地に あること、街路幅員が狭く町自体が老朽化し ていることなどから需要は伸びず、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.5 ％  ％