別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 我孫子 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -25 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市つくし野６丁目７５番２４ ｢つくし野６－２５－６｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    70 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 我孫子駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする住宅地域として熟成し、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。区画整然とした住宅 地域ではあるが、最寄駅より徒歩限界圏の住宅地域で、地価は下落傾向が持続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線駅を最寄とする住宅地域である。需要者の中心は市内または近隣市内に居住する若年層 の第一次取得者層が主体である。区画整然とした環境の良好な住宅地域であるが、最寄駅より徒歩限界圏であり、需要 は弱含み傾向にある。中古住宅取引が多く、新築戸建分譲はあまり見受けられない。市場の中心価格帯は、土地で１７ 百万円前後が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主として開発された住宅地域であり、自用目的の取引が主の地域である。比準価格の査定においては、類似 地域より信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、徒歩限界圏であり、法令上の規制及び事業収支の観点からも共同住 宅を想定することは非現実的で、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [164.9] [104.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天王台駅及び我孫子駅等本線徒歩圏住宅地域 は割安感があり、地価は若干上昇傾向だが、 その他大部分の地域では横ばい乃至下落傾向 が持続している。 地域要因に特段の変動はない。徒歩限界圏で あるため、区画整然とした住環境良好な住宅 地域だが、地価はやや弱含み傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％