別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 我孫子 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市高野山字志多田１７２番１８ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 天王台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道　　 交通 施設 天王台駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の建ち並ぶ既存の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや 距離があるが、周辺で宅地開発が進み環境が整備されつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市のＪＲ常磐線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏に居住する３０ ～４０歳代の一次取得者である。中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域で、最寄駅からやや距離があり、地勢がや や劣るが、周辺の宅地開発により環境が整備されつつある。市場の中心価格帯は土地５０坪前後で１，２００万円～１ ，３００万円程度、新築建売分譲住宅は３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、第１種低層住居専用地域内の自己用の戸建住宅が中心の地域で、最寄駅からも距離があり、収益用不動産と しての土地需要が認められないため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自 己利用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を標準として、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [176.0] [101.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我孫子市は、人口は微減乃至横這い傾向で推 移し、高齢化は進行しつつある。土地価格は 利便性等により二極化傾向にあり、格差が広 がりつつある。 既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％