鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八千代 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０６７６５５ -301	八千代市		建付地	（　）	正方形	南西20m市道、南東5m、北東5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２０１０６７６５５ -307	八千代市		更地	（　）	長方形	南東10.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２０１０６６４８７ -3	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.3m市道、東4m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
d	２０１０６８６１１ -316	習志野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東4m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,736	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	293,840	100 [ 94.7]	310,285	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 287,378	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,597	100 [ 89.4]	336,238		336,000
c	(　 ) 216,956	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	209,518	100 [ 72.2]	290,191		290,000
d	(　 ) 229,106	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	220,815	100 [ 74.4]	296,794		297,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

八千代 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,286,091	3,127,048	13,159,043	11,115,000	2,044,043	（　0.9266） 1,894,010	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	40,298,085 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	105.99	Ｓ7	710.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	11.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗：フロアー貸、２－７階：住宅各３室（１Ｋ）の７階建　店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 71.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.99	52.9	56.11	3,492	195,936	3.0	587,808
							1.0	195,936
2～ 3	住宅	100.68	74.7	75.24	2,794	210,221	1.0	210,221
							0.0	0
4～ 5	住宅	100.68	74.7	75.24	2,829	212,854	1.0	212,854
							0.0	0
6～ 7	住宅	100.68	74.7	75.24	2,863	215,412	1.0	215,412
							0.0	0
～

計		710.07	71.5	507.55		1,472,910		1,864,782
								195,936

⑨年額支払賃料	1,472,910 円　×　12ヶ月　＝　 17,674,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 507.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,674,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,467,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,207,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,864,782 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,936 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,089 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,286,091 円　　　　（　 98,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０６７６５５　　　　-9007	4,123 ( 3,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	3,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,492 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０６７６５５　　　　-9009	2,536 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 70.0]	3,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	171,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	530,248 円	17,674,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,453,500 円	171,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,127,048 円　（　　　　　　 18,952 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 710.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,115,000 円（　　　　　 67,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,286,091 円
②総費用	3,127,048 円
③純収益　①－②	13,159,043 円
④建物等に帰属する純収益	11,115,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,044,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,894,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,298,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
八千代 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 5-4

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　新井　善久

印

TEL.

鑑定評価額

50,300,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市緑が丘１丁目２番２２外				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ7	店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域	東28m市道	水道、ガス、下水	八千代緑が丘 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.4 ｍ、奥行　約　　 15.4 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ市道

交通

施設

八千代緑が丘駅北方

180m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型マンション供給や背後の土地区画整理事業の進捗により人口増加が著しく投資需要は旺盛である。地価は当
面強含みで推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八千代市を中心に都心寄りの繁華性の高い駅前商業地域となる。主な需要者は賃貸目的の不動産業者や投
資家、自己使用目的の企業である。駅前は大型商業施設、高層マンションが林立し、当面人口増加が見込まれており、
旺盛な開発、投資需要が認められる一方で商業地域の範囲は狭く供給は少ない。相対的な取引が中心でその価格も一定
幅に収斂せず市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内では土地建物一体とした収益目的での取引も一定程度見られる。更地上に最有効使用の建物を想定する収
益還元法は試算過程での想定要素が多く、不確実性を伴うため取引事例比較法との相対的な信頼性が劣る。比準価格は
駅前商業地域に存する事例を採用し実証的で信頼性が高い。市場性を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して代表標準地価格からの検討も踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 203,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[103.0]

100
[ 65.5]

[100.0]
100

305,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は増加基調で高齢化率は県平均を下回る
。取引件数は前期比１０％減で直近３年で最
も少ない。郊外や高齢化率の高い既成住宅地
域は下落基調。

地域要因に大きな変動は認められないが、継
続して人口が増加しており、それに伴い需要
も一段と高まってきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０６７２８５ -412	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、中間画地		近商高度2種最高20m (80,200)
b	２０１０６７６５５ -301	八千代市		建付地	（　）	正方形	南西20m市道、南東5m、北東5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２０１０６７６５５ -304	八千代市		建付地	（　）	長方形	東13m市道、西10m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２０１０６７６５５ -307	八千代市		更地	（　）	長方形	南東10.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,852	100 [ 58.7]	285,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 311,736	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	293,840	100 [ 90.7]	323,969		324,000
c	(　 ) 343,469	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.5]	374,128	100 [ 95.1]	393,405		393,000
d	(　 ) 287,378	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,597	100 [ 93.6]	321,151		321,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

八千代 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,806,257	2,752,126	11,054,131	9,165,000	1,889,131	（　0.9266） 1,750,469	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	37,244,021 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	100.39	Ｓ7	704.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	11.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上１Ｋ１２戸

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.39	55.9	56.11	3,262	183,031	3.0	549,093
							1.0	183,031
2～ 3	居宅	100.68	74.7	75.24	2,283	171,773	1.0	171,773
							0.0	0
4～ 6	居宅	100.68	74.7	75.24	2,381	179,146	1.0	179,146
							0.0	0
7～ 7	居宅	100.68	74.7	75.24	2,447	184,112	1.0	184,112
							0.0	0
～

計		704.47	72.0	507.55		1,248,127		1,614,189
								183,031

⑨年額支払賃料	1,248,127 円　×　12ヶ月　＝　 14,977,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 507.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,977,524 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,243,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,734,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,614,189 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 183,031 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 57,065 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,806,257 円　　　　（　 83,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０６７６５５　　　　-9006	4,116 ( 3,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	3,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,363 円/㎡　月額支払賃料（　 3,262 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０６７６５５　　　　-9008	5,068 ( 4,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	3,379
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	449,326 円	14,977,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,752,126 円　（　　　　　　 16,680 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 704.47 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,165,000 円（　　　　　 55,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,806,257 円
②総費用	2,752,126 円
③純収益　①－②	11,054,131 円
④建物等に帰属する純収益	9,165,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,889,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,750,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,244,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）