別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 八千代 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -21 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸 印  TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外 ｢八千代台東５－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 京成大和田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  12.4 ｍ、規模　　       112 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域周囲で、都市計画道 路事業が進捗中である。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 京成大和田駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 付近において都市計画道路事業が進捗中である。住宅地域として熟成しており今後も同様な住環境を維持するも のと予測する。道路状態にやや難があり地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び隣接市の京成本線及び東葉高速鉄道沿線の戸建住宅地域である。需要者の中心は都心及び隣 接市へ通勤する一次取得者が中心である。周辺地域内での都市計画道路の完成への期待及び最寄駅から徒歩圏内に位置 するものの街路条件にやや難があり需要はやや弱い。中心となる価格帯は土地は１１０㎡程度９５０万円程度、新築戸 建住宅は２，４００～２，６００万円程度の物件が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域内は自用目的での取引が中心であり画地規模が小さく、賃貸経営に難がある ため収益還元法は適用しなかった。よって市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地・前年価格水準・市場 の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [151.7] [102.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の選別化傾向が拡がっており、良好な 住環境を有する物件・駅徒歩圏内の物件は底 堅い需要があるがそれ以外の物件の地価は弱 含みにある。 駅徒歩圏内の小規模の既成住宅地域で需要は 底堅いが道路条件にやや難があり地価は微減 傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％