鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八千代 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０６７２８５ -301	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１低専 (70,150)
b	２０１０６７２８５ -58	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.6m市道、北西4m、南東2.8m、三方路		２中専高度2種最高20m (60,160)
c	２０１０６７２８５ -3	八千代市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,200)
d	２０１０６７２８５ -409	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.4m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e	２０１０６７２８５ -46	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,462	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	81,247	100 [ 93.6]	86,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	90,300
b	(　 ) 86,930	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	82,298	100 [ 93.7]	87,831		91,300
c	(　 ) 82,740	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	81,429	100 [ 95.3]	85,445		88,900
d	(　 ) 91,133	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,148	100 [ 98.8]	90,231		93,800
e	(　 ) 101,029	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	96,755	100 [ 93.8]	103,150		107,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

八千代 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,945,406	508,980	2,436,426	2,065,250	371,176	（　0.9692） 359,744	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,341,714 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.81	Ｗ2	157.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	9.3 m x 21.6 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建ての共同住宅で各階３戸（全６戸）、約２６㎡程度の１Ｒを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.66	100.0	78.66	1,650	129,789	1.0	129,789
							0.0	0
2～ 2	居宅	78.66	100.0	78.66	1,750	137,655	1.0	137,655
							0.0	0
～

～

～

計		157.32	100.0	157.32		267,444		267,444
								0

⑨年額支払賃料	267,444 円　×　12ヶ月　＝　 3,209,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,209,328 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 266,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,942,954 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,444 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,945,406 円　　　　（　 14,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０６７２８５　　　　-9002	1,575 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,651 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０６７２８５　　　　-9005	1,770 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,922
c	２０１０６７２８５　　　　-9004	1,616 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,666

八千代 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	96,280 円	3,209,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,980 円　（　　　　　　 2,571 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,065,250 円（　　　　　 10,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,945,406 円
②総費用	508,980 円
③純収益　①－②	2,436,426 円
④建物等に帰属する純収益	2,065,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	371,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	359,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,341,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
八千代 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 -12

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　鈴木　邦幸

印

TEL.

鑑定評価額

17,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市大和田字小板橋道３０９番７６				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m (60,160)
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東3.6m市道	水道、ガス、下水	京成大和田 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 25 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.3 ｍ、奥行　約　　 21.6 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大和田地区土地区画整理事業
予定区域内に位置する。

街

路

基準方位北３．６ｍ
市道

交通

施設

京成大和田駅北方

240m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の既存住宅地域で特別な地域変動要因もないことから現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅及
び利便施設に近い事から底堅い需要があるが街路条件に難があり微減傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京成本線沿線を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者層が中心で圏
外からの流入者は比較的少ない。近隣地域は、利便性の高いやや雑然とした中規模の戸建住宅を中心とした住宅地域で
地元業者によるミニ開発が中心である。取引価格の中心は、２００㎡程度の土地で１，８００万円程度、新築戸建は３
，０００万円前半程度の物件が主流である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅徒歩圏内に位置し周辺には共同住宅も見られことから、収益還元法を適用したが、街路条件も劣り、法令上の規
制から建築戸数も限られ、やや低めに試算された。拠って、市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を重視し、収益
価格は参考に留め、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積
算価格は後記理由により求めなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[104.0]

100
[149.1]

[104.0]
100

89,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地の選別化傾向が拡がっており、良好な
住環境を有する物件・駅徒歩圏内の物件は底
堅い需要があるがそれ以外の物件の地価は弱
含みにある。

最寄駅・利便施設から近い距離に位置するも
のの街路条件に難があり地価は微減傾向にあ
る。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０６７２８５ -301	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１低専 (70,150)
b	２０１０６７６５５ -37	八千代市		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.5m市道、北東3.7m、角地		１低専 (50,100)
c	２０１０６７２８５ -47	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	２０１０６７２８５ -408	八千代市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,462	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	81,247	100 [ 91.6]	88,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	92,200
b	(　 ) 59,441	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.3]	60,590	100 [ 82.8]	73,176		76,100
c	(　 ) 93,687	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	96,391	100 [ 98.8]	97,562		101,000
d	(　 ) 110,790	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,350	100 [ 104.0]	105,144		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

八千代 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,973,127	509,886	2,463,241	2,065,250	397,991	（　0.9692） 385,733	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,872,102 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.81	Ｗ2	157.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	9.3 m x 21.6 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建ての共同住宅で１Ｒタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.66	100.0	78.66	1,699	133,643	1.0	133,643
							0.0	0
2～ 2	居宅	78.66	100.0	78.66	1,733	136,318	1.0	136,318
							0.0	0
～

～

～

計		157.32	100.0	157.32		269,961		269,961
								0

⑨年額支払賃料	269,961 円　×　12ヶ月　＝　 3,239,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,239,532 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,970,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	269,961 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,973,127 円　　　　（　 15,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０６７２８５　　　　-9006	1,698 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,699 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０６７２８５　　　　-9004	1,616 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,649
c	２０１０６７２８５　　　　-9005	1,770 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,903

八千代 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	97,186 円	3,239,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 509,886 円　（　　　　　　 2,575 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,065,250 円（　　　　　 10,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,973,127 円
②総費用	509,886 円
③純収益　①－②	2,463,241 円
④建物等に帰属する純収益	2,065,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	397,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,872,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）