別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 流山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　四方田　修 印  TEL.

鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 流山市西初石２丁目９２４番１ ②地積(㎡) 2,690  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 1:1.5 山林 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北西5.8m市道 水道、ガス、下水 初石 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   80 ｍ、西   20 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 山林 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   75.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 初石駅北西方 840m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高12m ⑤地域要因の 　将来予測 周辺には未だ山林が多く残るが、順次宅地分譲開発が進められていくものと予測される。転換後の住宅地の品等 は中位と思料。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅分譲用地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     48,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     47,700 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市及びその隣接市の戸建住宅地へと転換しつつある地域である。主な需要者は首都圏で宅地分譲を 行う開発業者である。つくばエクスプレス線の影響による住宅需要は開通時程の過熱感はなく近年は落ち着きを示して いる。素地価格は個別性が強く影響されるが、開発後の分譲価格は１４０㎡前後の更地の市場の中心価格帯は１，５０ ０万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は流山市及び周辺市内の宅地見込地の事例を収集して試算したものであり、ややバラツキをもって求められた が、市場性を反映した実証的な価格である。一方、控除方式による試算価格は、開発業者の投下資本収益に基づく価格 であり、有効宅地化率、造成工事費、転換後の宅地価格等、十分な検討を行っている。以上を勘案し、比準価格と控除 方式による試算価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     48,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、雇用・所得環境の改善が続くなかで、緩や かに回復しているものの、消費税引上げ後の消費動 向や世界経済の動向に留意する必要がある。 常磐道沿いの山林で住宅地に転換しつつある地域で あり、周辺で戸建分譲開発が行われており、熟成度 は高まりつつある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他