別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 流山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -20 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一 印  TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市西平井字羽中１１５２番２外 ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 南流山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　市 道５ｍ 交通 施設 南流山駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 北東方の西平井・鰭ヶ崎地区では土地区画整理事業が進捗中であり，この影響もあり周辺一帯の需要選好性も上 向いている。徐々に住宅地域として熟成していくものと予測する。地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は流山市域南西部のＪＲ武蔵野線，流鉄線及びＴＸ線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は流山市在住 の都内に通勤する勤労者で一次取得者である。ＴＸ沿線は大規模区画整理による街区整備が進み，都心への交通接近性 も良好なことから人気が高いが，対象標準地周辺は小規模開発地が多いやや雑然とした住環境のため人気はやや劣る。 市場の中心価格帯は土地１４０㎡で１７００万円～２０００万円程度，新築戸建は３０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，やや広範囲になったが，周辺の類似地域において多数の信頼 性のある取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比 準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [104.8] [100.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内は地価上昇地域も見られるが，供給過多 ・需要少の地域や交通接近・環境条件等に劣 る地域は未だ横ばい乃至下落傾向にある。 地域要因の特段の変動は認められないが，南 流山駅勢圏の住宅地は都心へのアクセスが有 利である。当該地域も地価上昇傾向が続いて いる。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％