別記様式第三 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 市原 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 13-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正利 印  TEL.

鑑定評価額 1,750,000 円  １㎡当たりの価格 840  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  9.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 中 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 市原市勝間字関山６５６番４ ②地積(㎡) 2,082  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 山林（雑木林） 県道背後の農地に近接 した雑木の多い地域 北西3m未舗装道路 上総三又 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  300 ｍ、西　    0 ｍ、南　  300 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,082 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　25 ° ④地域的特性 特記 事項 近年周辺に太陽光発電施設も 見られる 道 路 未舗装道路３ｍ 交通 施設 上総三又駅東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 近年太陽光発電施設の建設が見られたものの、同施設の建設も減少傾向が認められ、地価は弱含みで推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　         840 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は市原市及び隣接市内の市街化調整区域内の林地地域。需要の中心は地元関係者が中心で、宅地見込地とし ての熟成度はかなり低く、最近は太陽光発電施設用地の需要も減少しており、現状は需要は弱く地価は弱含み状況が続 いている。取引規模がまちまちであり標準的な価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地見込地としての熟成度は低く控除法は試算せず、また林業収益が見込まれる地域柄でないため収益価格も求めなか った。当該地域の最近の需給の動向を勘案のうえ、市原市内市街化調整区域の類似地域の林地の取引事例より求められ た比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　        845 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は輸出が引き続き弱含むなかで、製造業を中心 に弱さが一段と増しているものの、緩やかに回復し ている。 太陽光発電施設用地の需要も減ってきており、山林 の需要は弱含み状況が続いている。 個別的要因の変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他